Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Rentenlücke mit Mieteinnahmen ausgleichen

Die gesetzliche Rente für die Finanzierung des Lebensabends wird schon ausreichen, das glauben laut einer aktuellen TNS-Emnid-Umfrage mehr als 31 Prozent der Bundesbürger. Besonders junge Menschen verschieben den Gedanken an die Rente gerne auf später. Knapp 92 Prozent meinen sogar, dass sie im Alter keine Einbußen bei ihrem Lebensstandard hinnehmen müssen. Damit liegen die meisten falsch. Die gesetzliche Standardrente deckt derzeit nur rund 48 Prozent des Durchschnittseinkommens ab – wegen des demografischen Wandels mit fallender Tendenz. Wissenschaft und Politik diskutieren die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Rentenkassen bereits intensiv. Noch ist in Deutschland kaum etwas vom demografischen Wandel zu merken, meldet das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW): Die Bevölkerung wächst und die Zahl der Arbeitnehmer liegt auf Rekordniveau. Doch das wird nicht so bleiben. Die Altersstruktur in der Bevölkerung verändert sich in den kommenden Jahrzehnten grundlegend. Das Verhältnis von Rentnern zu Berufstätigen steigt von derzeit 1:3 auf 1:2 im Jahr 2035. In 20 Jahren müssen also zwei Berufstätige einen Rentner finanzieren. Die Politik müsse die aktuellen Haushaltsüberschüsse nutzen, um Rücklagen für die kommenden Jahre zu bilden, fordert das Institut. Das wäre der Einstieg in die steuerfinanzierte Rente. Statt auf die Politik zu warten, ist es viel sicherer, selbst vorzusorgen. Eine abgezahlte Immobilie erspart die Miete im Alter oder bringt Miete ein. Der Anteil der Kaltmiete beträgt je nach Stadt bis zu dreißig Prozent des Haushaltseinkommens. Über diesen Anteil können Immobilieneigentümern als Rentner zusätzlich verfügen, müssen jedoch bedenken, dass sie für die Instandhaltung ihrer Immobilien selbst verantwortlich sind.

Gleich zu Beginn der Heizsaison Kosten sparen

Im Oktober fangen zwei Drittel der Deutschen an zu heizen, 26 Prozent beginnen erst im November und sechs Prozent warten bis zum Dezember. Bei den Heizkosten zu sparen, ist sinnvoll, denn sie machen den größten Anteil an den Energieausgaben eines Haushalts aus. Hauseigentümer und Mieter können viele Maßnahmen ergreifen, um Geld zu sparen, zum Beispiel durch richtiges Lüften: Mehrmals täglich zehn Minuten Stoßlüften bei weit geöffneten Fenster möglichst mit Durchzug ist besser, als die Fenster auf Kipp zu stellen. Große Wirkung bei geringem Aufwand ist auch mit dem Abdichten alter Fenster zu erzielen. Das Entlüften der Heizkörper und programmierbare Thermostaten bringen ebenfalls eine spürbare Ersparnis. Wer die Raumtemperatur um ein Grad absenkt, spart bis zu sechs Prozent Energiekosten. Eine weitere Ersparnis erzielt, wer abends die Vorhänge oder Jalousien zuzieht und sorgfältig mit warmen Wasser umgeht. Übrigens unterscheiden sich laut einer Studie von immowelt.de die Gewohnheiten von Männern und Frauen: Um Heizkosten zu sparen, zieht sich jede dritte Frau (33 Prozent) lieber einen warmen Pullover an oder hüllt sich in eine Decke – bei den Männern tun das nur 24 Prozent. Männer (34 Prozent) setzen zur Kosteneinsparung eher auf Technik und steuern ihre Heizung per Zeitschaltuhr (Frauen: 26 Prozent).

Verjährte Nachforderung kann nicht aus der Mietsicherheit befriedigt werden

Verjährt ist verjährt. Das ist ärgerlich für Vermieter, wenn noch eine Nachzahlung des gewerblichen Mieters aus der Betriebskostenjahresabrechnung aussteht und diese nicht mehr einzutreiben ist. Daran ändern auch der Auszug des Mieters und die vorhandene Mietsicherheit nichts. Der Vermieter darf darin keine glückliche Gelegenheit sehen, doch noch an sein Geld zu kommen. Die Mietsicherheit zur Begleichung dieser Forderung darf er jedenfalls nicht heranziehen, sondern muss sie an den Mieter herausgeben. Zwar können Sicherheiten wie eine Kaution grundsätzlich auch zur Begleichung bereits verjährter Forderungen genutzt werden. Die Betriebskostennachzahlung ist aber als sogenannte wiederkehrende Leistung eine Ausnahme, stellte der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil klar. Bisher galten Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht als wiederkehrende Zahlungen und konnten deshalb auch nicht zur Begründung eines Mietrückstandes zur fristlosen Kündigung im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB herangezogen werden. Wie Nachforderungen aus den Abrechnungen im Rahmen der Begründung einer fristlosen Kündigung nach diesem Urteil berücksichtigt werden können, bleibt abzuwarten (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14).

Private Verkäufer können den Wert von Immobilien nur schwer kalkulieren

Die Immobilienpreise sind in diesem Jahr stärker gestiegen als in den Vorjahren. Die Preisentwicklung verläuft jedoch regional äußert unterschiedlich. Wer in diesen unübersichtlichen Zeiten eine Immobilie verkaufen will, sollte den Marktwert der Immobilie vorher genau ermitteln lassen. Die Wertermittlung kann durch einen Gutachter, Sachverständigen oder erfahrenen Immobilienmakler erfolgen. Den Preis ausschließlich anhand von Preisen in Immobilienportalen zu ermitteln, wäre fahrlässig. Dort werden nur Angebots- aber keine Verkaufspreise angegeben. Wer den Angebotspreis zu hoch oder zu niedrig ansetzt, riskiert fatale Folgen. Ein zu niedriger Angebotspreis bedeutet von Anfang an einen Geldverlust. Aber auch wer seine Immobilie zu teuer anbietet, muss mit Einbußen rechnen: Der Verkauf zieht sich hin und die schrittweise Preisreduzierung sorgt am Ende für ein schlechteres Verkaufsergebnis als unter optimalen Bedingungen erzielbar gewesen wäre. Immobilienspezialisten verfolgen die Entwicklung sehr genau und können auf Grund ihrer Erfahrung präzise Marktwertanalysen erstellen. Dabei greifen sie unter anderem auf den IVD-Preisspiegel Wohneigentum zurück, der 370 Städte der Bundesrepublik berücksichtigt. Danach sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand mit mittlerem Wohnwert in Deutschland im Jahr 2016 durchschnittlich um gut sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen – jedoch mit großen regionalen Unterschieden. 2015 lag die Preissteigerung in diesem Segment noch bei knapp fünf Prozent. Der seit 2010 begonnene Preisanstieg hat sich weiter fortgesetzt. Insbesondere in den deutschen Großstädten kam es zu deutlich stärkeren Preissteigerungen als in den vergangenen Jahren.

Deutsche so reich wie nie zuvor

Das Geldvermögen der privaten Haushalte belief sich Mitte 2016 auf 5,401 Billionen Euro. Es stieg innerhalb eines Quartals um 44 Milliarden Euro oder 0,8 Prozent, teilte die Deutsche Bundesbank Ende Oktober mit. Obwohl dieser Anstieg im langfristigen Durchschnitt liegt, ist er angesichts von Niedrigzinsen und Börsenflaute bemerkenswert. Denn die Menschen in Deutschland besitzen derzeit soviel Geldvermögen wie nie zuvor. Der robuste Arbeitsmarkt und steigende Reallöhne haben zu dieser Entwicklung beigetragen. Das Vermögen verteilt sich auf Bargeld, Wertpapiere, Bankeinlagen sowie Ansprüche gegenüber Versicherungen.

Wie das Vermögen genau verteilt ist, geht aus der Studie nicht hervor. Bundesbürger investierten zuletzt besonders in Renten- und Immobilienfonds, Aktien waren dagegen etwas weniger beliebt. Das meiste Geld floss wie schon bisher in Bargeld und Bankguthaben sowie in als sicher geltende Versicherungen und Pensionseinrichtungen. Der Zuwachs bei Versicherungen und Pensionseinrichtungen fiel aber im Vergleich mit den Vorjahren unterdurchschnittlich aus. Die Verbindlichkeiten der privaten Haushalte stiegen im gleichen Zeitraum um knapp 16 Milliarden Euro. Bundesbürger zogen überdies Geld aus Spareinlagen ab und nutzten die niedrigen Zinsen, um sich günstig Kredite zu verschaffen, die in erster Linie dem Immobilienerwerb dienten. Das Geld wird umgeschichtet. Immobilien genießen bei Anlegern ein hohes Ansehen, weil die steigenden Mieten trotz hoher Immobilienpreise weiterhin gute Renditen versprechen.

Immobilienwirtschaft in Hochstimmung

Wie eine riesige Party wirkten die Bilder aus München von der Expo Real, der Internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen, die in diesem Jahr 39.101 Teilnehmer aus 77 Ländern hatte. Die Messe wirkte als Stimmungsaufheller über ihre Grenzen hinaus, denn nicht nur die Immobilienbranche ist gut gelaunt, – die deutsche Wirtschaft schaut insgesamt optimistisch in die Zukunft. Der ifo Geschäftsklimaindex stieg zum siebten Mal in Folge. Die Unternehmer sind zufrieden mit ihrer aktuellen Geschäftslage und blicken zuversichtlich auf die kommenden Monate. Der Aufschwung in Deutschland gewinnt an Fahrt. Das Bauhauptgewerbe eilt weiterhin von Rekord zu Rekord. Auch die Erwartungen erreichen ein neues Rekordhoch. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt die Monatsbefragung für den Deutschen Hypo Immobilienkonjunktur-Index. Trotz der schwächelnden Weltkonjunktur und der nicht absehbaren Folgen der Brexitentscheidung für Deutschland schätzen die Experten der Immobilienbranche die aktuelle Lage besser ein als im Vorjahr. Während die Immobilienkonjunktur unbeeindruckt von Stimmungen und Eindrücken nur leicht zunimmt, steigt das Immobilienklima um deutliche 6,5 Prozent auf 143,6 Indexpunkte an. Ob sich diese Euphorie halten wird oder nur ein kurze hitzige Phase darstellt, bleibt abzuwarten. Experten raten, einen kühlen Kopf zu bewahren.

Schlüssel verloren: Das ist ärgerlich und kann teuer werden

Wer nachts vor verschlossener Wohnungstür steht und seinen Schlüssel nicht findet, befürchtet Ärger – oft zu Recht. Schlüsseldienste sind teuer, und gelegentlich bedienen sich die Anbieter zweifelhafter Methoden. Meistens müssen die Beträge sofort und in bar bezahlt werden. Werden über 100 Prozent höhere Sätze verlangt als ortsüblich, handelt es sich um Wucher. Damit ist ein Straftatbestand erfüllt (§ 291 StGB). Zulässig und üblich sind allerdings Nacht-, Wochenend- sowie Feiertags­zu­schläge von 150 Prozent. Üblicherweise enthalten Mietverträge eine Klausel, nach der Mieter bei Verlust von Haus- oder Wohnungsschlüsseln die Kosten zu tragen haben. Geht ein Schlüssel für eine Schließanlage in einem Mehrfamilienhaus verloren, können leicht Kosten in vier- bis fünfstelliger Höhe entstehen, wenn aus Sicherheitsgründen die gesamte Anlage ausgetauscht werden muss. Der Mieter haftet jedoch nicht in jedem Fall für alle Kosten. Formularmäßige Mietvertragsklauseln, die dem Mieter bei Schlüsselverlust generell einen kompletten Austausch der Schließanlage auferlegen, sind unwirksam (LG Berlin, Az. 64 S 551/99). Der Mieter haftet nur, wenn die Anlage auch wirklich ausgetauscht wird, denn sonst ist kein Schaden entstanden, der ersetzt werden müsste (BGH, 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13). Dasselbe gilt, wenn beim Auszug nicht mehr alle Schlüssel vorhanden sind. Mieter können sich gegen Kosten wegen des Schlüsselverlustes versichern. Noch besser ist es vorzusorgen: Bewahren Sie den Schlüssel auch unterwegs sicher dort auf, wo Sie ihn gut wieder finden und er nicht so leicht gestohlen werden kann. Hinterlegen Sie einen Zweitschlüssel bei einem Nachbarn oder im Freundeskreis, keinesfalls aber unter der Fußmatte oder im Blumentopf vor der Tür. Notieren Sie Namen und Adresse keinesfalls am Schlüsselbund. Ist Ihnen der Schlüssel trotz aller Vorsicht abhanden gekommen, lohnt sich unter Umständen der Gang ins Fundbüro.

Wohnen: Teurer in der Stadt, günstig auf dem Land

In den attraktiven Großstädten und deren Umland ist Wohnraum rar und teuer. Abseits der Ballungsräume ist das Angebot dagegen größer als die Nachfrage. Preisrückgänge, Leerstand und die Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Immobilienbesitzes sind dort die Folge. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Bericht „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland“ des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR.

Wie groß die regionalen Unterschiede sind, zeigt vor allem die Schere bei den Wohnungsmieten: Die Spanne bei den durchschnittlichen Neuvertragsmieten reichte im ersten Halbjahr 2016 von 4,24 Euro pro Quadratmeter in Wunsiedel im Fichtelgebirge bis zu 15,52 Euro pro Quadratmeter in der Stadt München. Vor allem in einigen großen Städten über 500.000 Einwohner und in kleineren Großstädten steigen die Mieten weiter. Bundesweit legten die Neuvertragsmieten im ersten Halbjahr um 3,2 Prozent zu. Getrieben werden die Mieten durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in wachsenden Städten.

Der Markt reagiert mit hohen Baugenehmigungszahlen auf die Wohnungsknappheit. Aber nicht jede genehmigte Wohnung wird auch tatsächlich gebaut. Überdies suchen Bauherren wegen der hohen Preise in den Kernstädten bezahlbarere Alternativen außerhalb der Großstädte. Daher stiegen die Genehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2016 in den Umlandkreisen der Großstädte überdurchschnittlich. Im vergangenen Jahr wurden 248.000 neue Wohnungen fertiggestellt worden. Der jährliche Neubaubedarf liegt dem Bericht zufolge jedoch bei 350.000 bis 400.000 Wohnungen.

Angesichts des knappen Baulandes in den wachsenden Groß- und Universitätsstädten sollte der Gebäudebestand mehr als bisher in den Blick genommen werden, mahnt das BBSR. Durch Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ließen sich erhebliche Potenziale heben. Auch durch Dachausbauten und -aufstockungen könnten Zehntausende Wohnungen geschaffen werden. Darüber hinaus böten Umwandlungen von Büro- und Verwaltungsbauten und anderen Bauten in Wohngebäude wichtige Möglichkeiten, um mehr Wohnraum im Bestand zu schaffen.

Immobilienpreise steigen stärker als Mieten

Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben sich in allen Vergleichszeiträumen deutlich oberhalb der Neuvertrags- und vor allem der Bestandsmieten entwickelt. So lautet die Kernaussage des Forschungs- und Beratungsunternehmens F+B. Der seit 2004 fortgeschriebene F+B-Wohnindex über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien für Preise und Mieten stieg im Vergleich der beiden ersten Quartale 2016 um 1,8 Prozent, im Jahresvergleich der jeweiligen zweiten Quartale 2016 und 2015 um 4,7 Prozent und im 10-Jahresvergleich um 21,8 Prozent.

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser trieben die Wachstumsdynamik an. Dagegen verlaufen die Entwicklung der Bestandsmieten und Preise von Mehrfamilienhäusern auch im Langfristvergleich deutlich unterdurchschnittlich. Die Datenanalyse für Deutschland hat gezeigt, dass von 494 Städten und Gemeinden mit über 25.000 Einwohnern nur eine einzige Kommune mehr als zehn Prozent Mietsteigerung zwischen den jeweils zweiten Quartalen 2016 und 2015 zu verzeichnen hatte. Im Jahresvergleich gab es insgesamt häufig deutlich über der Inflationsrate liegende Mietsteigerungen. Andererseits waren Rückgänge bei den Mieten sogar in den Top 50-Städten keine Einzelfälle.

Die Top 7-Metropolen München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Berlin verzeichnen aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern kontinuierlich wachsende Immobilienpreise.

Bei den Neuvertragsmieten ist München Spitzenreiter mit Marktmieten von durchschnittlich 12,90 Euro pro Quadratmeter für zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnungen. Innerhalb der Top 7-Standorte sind die Mieten in Berlin mit 7,90 Euro pro Quadratmeter für die Standardwohnung immer noch relativ günstig. Die Hauptstadt verzeichnete allerdings im vergangenen Jahr mit plus 1,9 Prozent wiederum eine signifikante Aufwärtsbewegung.

Recht: Eigenmächtige Instandsetzung kann nicht in Rechnung gestellt werden

Muss ein Wohnungseigentümer eigentlich für eine Leistung zahlen, die er nicht beauftragt hat, die er ablehnt, nicht braucht oder die für ihn keinen Wert hat? Natürlich nicht, möchte man sofort antworten. Doch diese Antwort kann in der Praxis falsch sein. Denn darüber, ob eine Maßnahme notwendig ist und einen Wert darstellt, kann man trefflich streiten. Es gibt durchaus Fälle, in denen sich Betroffene eine Bereicherung anrechnen lassen müssen. Das Landgericht München hat jetzt einen Streit zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Wohnungseigentümergemeinschaft entschiedenen, in dem es um eine sogenannte aufgedrängte Bereicherung ging: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte gegen den Willen eines Eigentümers Duplex-Stellplätze saniert. Sie ging davon aus, dass die Stellplätze Gemeinschaftseigentum seien und in den nächsten Jahren sanierungsbedürftig werden. Ein Eigentümer teilte der Hausverwaltung mit, dass er keine Arbeit an seinem Tiefgaragenplatz wünsche. Er nutzte den Stellplatz nicht, weil sein Auto wegen dessen Höhe gar nicht in den Duplex-Stellplatz passt. Die Hausverwaltung ließ die Arbeiten dennoch durchführen. Nach Abschluss der Sanierung forderte sie – wie beschlossen – die Eigentümer zur Zahlung des Betrages auf, der laut Teilungserklärung auf sie entfällt. Das Gericht entschied, dass ein solches Handeln nur dann berechtigt ist, wenn die Maßnahme im Sinne des Wohnungseigentumrechts zwingend geboten ist, um einen nicht hinnehmbaren Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern. Das war hier aber nicht der Fall (LG München, 01.02.2016, Az. 1 S 12786/15). Der beklagte Wohnungseigentümer muss weder den geforderten Betrag noch die Gerichtskosten zahlen.