Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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WEG-Recht: Wer alleine nutzt, zahlt auch allein

Zwei Eigentümer im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage verfügen über Terrassen vor ihren Wohnungen, die sie gerne erweitern möchten. An den Terrassen haben sie Sondernutzungsrechte. Die Teilungserklärung sieht vor, dass die jeweiligen Eigentümer für die Instandhaltung der Flächen, Anlagen und Einrichtungen verantwortlich sind. In einer Eigentümerversammlung genehmigte die Gemeinschaft die Erweiterung beziehungsweise Errichtung und beschloss, dass die Kosten der Herstellung und künftigen Instandhaltung von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind. Ein Eigentümer focht den Beschluss nach Ablauf der Frist an und klagte auf Feststellung der Nichtigkeit, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz habe, um über Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. Es kam zum Rechtsstreit bis vor den Bundesgerichtshof. Der entschied: Werden einem Wohnungseigentümer gemäß der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten übertragen, so hat er im Zweifel auch die entsprechenden Kosten zu tragen. Dies gilt auch, wenn es sich um Flächen handelt, an denen dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, also Flächen, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Weiterhin gilt dies nicht nur für die ursprünglich vereinbarten Flächen, sondern auch für Flächen, die im Laufe der Zeit hinzukommen. Der BGH hat klargestellt, dass die Eigentümerversammlung auch die Folgekosten einer baulichen Gestaltung dem Einzelnen auferlegen darf und der betroffene Eigentümer keine Kostenerstattung für von ihm angestoßene Veränderungen von der Gemeinschaft einfordern kann. Wer Flächen allein nutzen, verändern und andere von der Nutzung ausschließen darf, muss entstehende Kosten vollständig selbst tragen (BGH, 28.10.2016, V ZR 91/16).

Zinswende würde Auftrieb der Immobilienpreise bremsen

Nur ein spürbarer Anstieg der Zinsen könnte die Entwicklung zu immer höheren Immobilienpreisen dämpfen – darüber sind sich die Experten einig. Eine Prognose bleibt aber schwierig. Das sind die aktuellen Zahlen: Die amerikanische Notenbank Fed erhöht den amerikanischen Leitzins um 0,25 Prozentpunkte, während die Europäische Zentralbank EZB an ihrer expansiver Geldpolitik festhält, obwohl die Inflationsraten weiter steigen. Immobilienkäufer erhielten Mitte März 2017 für den Kauf oder Bau von Immobilien Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren zum Bestzins vom 1,09 Prozent. Die EZB sieht keinen Bedarf, auf die politischen Entscheidungen der letzten Zeit – wie den Brexit oder die Wahl Trumps zum US-Präsidenten – mit Anpassungen ihres Kurs zu reagieren, weil deren Auswirkungen geringer seien als vermutet. Damit handelt sie allen Kritikern zuwider, obwohl deren Warnungen in jüngster Zeit immer lauter werden. Auch der deutsche Finanzminister, Wolfgang Schäuble, mahnt, die expansive Geldpolitik zurückzufahren und den veränderten Marktgegebenheiten anzupassen. Solange die EZB ihren Kurs beibehält, bleibt es für deutsche Immobilienkäufer leicht, Immobilien zu finanzieren. Davon profitieren weiterhin Immobilienverkäufer, die den Gewinn aus der Preissteigerung der vergangenen Jahre durch einen Verkauf in dieser Marktphase realisieren. Sollten die Zinsen deutlich anziehen, würde sich die Lage langsam umkehren: Die Immobilienpreise würden nicht mehr so schnell steigen, eventuell je nach Region stagnieren oder sogar zurückgehen, Käufer müssten aber mehr Geld für die Finanzierung aufbringen.

Studie: Immobilien mit durchschnittlichem Investitionsvolumen von 242.000 Euro sind erschwinglich

Wohneigentum ist in sieben von zehn Regionen Deutschlands bezahlbar und wertstabil. Zu diesem positiven Ergebnis kommt die Studie „Wohnen in Deutschland 2017“. Trotzdem leben nur 46 Prozent der deutschen Haushalte in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. Käufer investieren in Deutschland durchschnittlich 242.000 Euro in eine Immobilie. Das sind etwa sechs Jahresnettoeinkommen eines deutschen Durchschnittshaushalts. Eine Immobilie wird als erschwinglich definiert, wenn ihr Preis diesem durchschnittlichen Investitionsvolumen – also 242.000 Euro – entspricht. Erschwingliche Immobilien sind nach dieser Berechnungsmethode im Mittel 126 Quadratmeter groß, in Metropolen allerdings höchstens 100 Quadratmeter. Regional gibt es beträchtliche Unterschiede: In Metropolen wie München sind die Wohnungen für das genannte Investitionsvolumen mit 44 Quadratmeter am kleinsten. Erschwingliche Immobilien sind in Berlin mit 98 Quadratmeter und in Köln mit 88 Quadratmeter doppelt so groß wie in der bayerischen Landeshauptstadt. In den günstigsten Landkreisen sind die Einfamilienhäuser im Durchschnitt mit dem durchschnittlichen Investitionsvolumen überall größer als 200 Quadratmeter. Die Studie hat auch Kriterien definiert, die eine Entwicklungsprognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2020 ermöglichen. Dazu zählen regionale Attraktivität, Baubedarfsprognose, regionale Leistungsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit. Demnach werden sich die Regionen in Süddeutschland, die Ballungsräume Berlin und Hamburg sowie das Rheinland positiv entwickeln. In diesen Regionen werden Immobilien auch in den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter an Wert zulegen.

Präzisiert: Gründe für die Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf ist bei Mietern ein gefürchteter Grund, aus dem der Vermieter den Mietvertrag kündigen darf. Der Gesetzgeber hat jedoch enge Grenzen gesetzt, die der Bundesgerichtshof, BGH, jetzt in einem aktuellen Urteil präzisiert hat. Danach ist der Bedarf an einer vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit des Ehepartners zwar ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB), das dem Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) entspricht. Doch der BGH sieht den Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht generell als berechtigen Kündigungsgrund an. Im konkreten Fall wollte der Ehemann der Vermieterin eine 27 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung gewerblich nutzen. Sein Büro im selben Haus sei zu klein geworden. Er brauche zusätzlich Platz, um einen weiteren Arbeitsplatz und ein Archiv einzurichten. In Fällen dieser Art muss das Gericht feststellen, unter welchen Umständen der Wunsch des Vermieters Vorrang vor dem Interesse des Mieters hat. Das höchste Gericht betont: Das Gesetz verlangt eine auf den Einzelfall bezogene Abwägung der beiderseitigen Belange. Sowohl die Eigentumsposition des Vermieters als auch das Besitzrecht des Mieters sind verfassungsrechtlich geschützt. Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nicht erfüllt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Aber die Nutzung der vermieteten Wohnräume zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken stellt eine wirtschaftliche Verwertung dar (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), die unter bestimmten Umständen eine Kündigung rechtfertigt. Das Gericht hat eine Orientierungshilfe geliefert: Wenn sich das Interesse des Vermieters überwiegend auf den Wohnbedarf bezieht, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf eher berechtigt, als wenn der Bedarf ausschließlich mit gewerblichem Bedarf begründet wird. (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 45/16).

Energiewende im Verkehr betrifft Immobilienwirtschaft

Die Bundesregierung fördert die Forschung und Entwicklung neuer Fahrzeuge, die Strom als Energieträger nutzen. Umweltbewusste Bürger, die sich ein Elektrofahrzeug kaufen, werden mit 4.000 Euro Kaufprämie gefördert und sind für zehn Jahre von der Kfz-Steuer befreit. Um die Wende voranzubringen, sollen Energiewirtschaft und Verkehr enger verknüpft werden, damit die technologischen Möglichkeiten systemübergreifend entwickelt werden können. Dass die Nachfrage noch sehr zögerlich ist, liegt aber auch daran, dass die Folgen für die Immobilienwirtschaft bislang nicht bedacht wurden. Mieter und Immobilieneigentümer werden ihre Fahrzeuge nicht irgendwo in der Stadt an eine Ladesäule hängen wollen, sondern möchten die Akkus bequem über Nacht zu Hause in der Garage oder auf dem eigenen Parkplatz auftanken. Das scheitert aber daran, dass es dort sehr oft gar keine Steckdosen gibt, die geeignet und sicher wären. Bei normalen Steckdosen kann der Dauerbetrieb zur Überlastung der elektrischen Anlage führen und die Brandgefahr erhöhen. Für ein schnelles, sicheres Aufladen gibt es Wandladestationen mit Drehstromanschluss. Der technischen Umrüstung stehen derzeit aber rechtliche Bedenken im Wege. Wohnungseigentümer brauchen beispielsweise einen Mehrheitsbeschluss, sogar wenn sie den Anschluss auf eigene Kosten installieren wollen. Erst kürzlich hat das Landgericht München (Az. 36 S 2041/15) entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Rechtsanspruch auf einen Elektroanschluss hat, weil der nicht zum Mindeststandard einer Wohnung gehört. Die Aufrüstung der vielen Millionen Garagenhöfe, Tiefgaragen und Carport-Stellplätze mit Steckdosen wird Immobilieneigentümern und Immobilienwirtschaft wohl noch eine Menge Arbeit bescheren.

Zinsentwicklung weiter unter genauer Beobachtung

Wird die Europäische Zentralbank (EZB) bald für steigende Zinsen sorgen? Diese Frage interessiert Immobilienkäufer naturgemäß genauso stark wie die Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien. Die Entwicklung der Verbraucherpreise spricht dafür, dass die EZB den Leitzins anheben muss, das Wahljahr eher dagegen. Die EZB bleibt ihrer expansiven Politik 2017 treu, lautet denn auch die Einschätzung die Zürcher Kantonalbank Österreich AG in ihrem aktuellen Marktausblick. Die erhöhte Teuerung stelle keinen Grund zur Sorge dar, weil es sich um keine stabile, sich selbst tragende Aufwärtsbewegung in der gesamten Eurozone handelt. Die anstehenden Wahlen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden bergen allerdings Risiken, meint die Bank. Die Wähler schauen nicht auf den europäischen Durchschnittswert sondern betrachten die nationale Teuerung im eigenen Land. Besonders in Deutschland reagiert man traditionell sensibel auf steigende Inflationsraten. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes lagen die Verbraucherpreise in Deutschland im Januar 2017 um 1,9 Prozent höher als im Januar 2016. Die Inflationsraten − gemessen am Verbraucherpreisindex – zog damit zum Jahresbeginn weiter an. Im Dezember 2016 hatte sie bereits bei plus 1,7 Prozent gelegen. Diese Werte liegen nahe an dem von der EZB verfolgten Inflationsziel von knapp zwei Prozent, das eine Erhöhung der Zinsen rechtfertigen würde. Fazit: Entwickeln sich Wachstum und Inflation weiter nach oben, wären das prinzipiell Argumente für einen Kurswechsel der EZB und damit für steigende Zinsen.

Steuern: Schneeschieben ist steuerbegünstigt

Viele Bundesbürger sammeln jetzt wieder alle Rechnungen zusammen und bereiten die Steuererklärung vor. Zu den Kosten, die steuerlich geltend gemacht werden können, gehören auch die Aufwendungen für Schneeräumen und Eisbeseitigung. Darauf weist der Bund der Steuerzahler hin. Es handelt sich dabei um haushaltsnahe Dienstleistungen. Umstritten war bisher, ob der Steuervorteil gewährt wird, wenn der Schnee auf dem eigenen Grundstück geräumt wird oder ob auch Arbeiten auf dem öffentlichen Gehweg vor dem eigenen Grundstück dazu gehören. Das Bundesfinanzministerium hat in einem Verwaltungsschreiben Ende vergangenen Jahres bestätigt, dass das Finanzamt diese Kosten ebenfalls akzeptieren muss. Übrigens können auch Mieter den Steuerbonus in Anspruch nehmen, wenn sie für die Schneebeseitigung im Rahmen der Nebenkosten zahlen. Insgesamt können für haushaltsnahe Dienstleistungen 20 Prozent der Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden, maximal 4.000 Euro pro Jahr. Zahlt der Bürger beispielsweise 600 Euro für das Kehren des Gehweges, lassen sich 120 Euro Steuern sparen. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass eine Rechnung vorliegt und der Rechnungsbetrag überwiesen wurde. Steuerlich geltend gemacht werden können nur die Arbeits- und Anfahrtskosten. Materialkosten können grundsätzlich nicht bei der Steuer abgezogen werden. Falls Sie in diesem Jahr wegen zu geringen Schneefalls keine Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung beim Finanzamt anmelden können, kommen vielleicht andere haushaltsnahe Dienstleistungen in Frage, zum Beispiel die Kos­ten des Hausmeisterdienstes, der Haushaltshilfe oder der Kinderbertreuung.

Unruhiger Immobilienmarkt bietet Raum für Visionen und Utopien

Weltweit sind Städte vor große Herausforderungen gestellt: Es geht um Klima, Energieversorgung, Infrastruktur, Mobilität und um die sogenannte urbane Resilienz, also die städtische Widerstandsfähigkeit gegen negative Einflüsse. In der Stadt treffen diese Themen aufeinander. Wie gehen wir damit um? Wie werden Städte zu zukunftsfähigen und nachhaltigen Lebensräumen? Unter dem Motto Zukunftsstadt hat das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) eine internationale Forschungskampagne gestartet. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) schaut dagegen zuerst einmal zurück und fragt sich, ob die über 100 Jahre alte Idee der Gartenstadt von Ebenezer Howard wieder aktuell werden könnte. Auch das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation arbeitet an Szenarien für die Stadtentwicklung. Am Beispiel München fragt es, wie die Menschen im Jahr 2040 leben und arbeiten werden. Zwar führt München fast alle Städte-Rankings an, und die Immobilienpreise erreichen regelmäßig Höchststände. Doch das Leben in der bayerischen Landeshauptstadt ist schon heute für manche zu teuer. Das Institut will ergründen, welche Entwicklungen und Trends das Stadtleben künftig prägen und in welche Richtung sich die Stadt entwickeln könnte. Unabhängig von dem Beispiel München zeichnen sich einige Trends schon heute ab. Die Generation der sogenannten Millennials, das sind die derzeit 22 bis 29-Jährigen stellen neue Ansprüche an das Wohnen, Arbeiten und Konsumieren. Damit unterscheiden sie sich laut Ergebnis einer aktuellen repräsentativen Umfrage von CBRE weltweit von vorherigen Generationen. Junge Menschen fühlen sich von den hohen Immobilienpreisen für Wohneigentum abgeschreckt, rund ein Drittel der Millennials sagt, dass Mieten besser zu ihrem Lebensstil passt. Während in den Bereichen Wohnen und Arbeiten traditionellere Anschauungen vorherrschen, entspricht das Freizeitverhalten dieser Generation ihrem Ruf als „Digital Natives“. Mit 23 Prozent kauft fast ein Viertel von ihnen mehr als die Hälfte online – einzige Ausnahme sind Lebensmittel. Diese Trends werden sich entscheidend auf die Städte auswirken und bestimmen, wie sich das städtische Leben zukünftig gestaltet.

Mieter und Wohnungseigentümer können auf Rückzahlungen der Betriebskosten hoffen

Mieterinnen und Mieter zahlen zwischen zwei und drei Euro pro Quadratmeter im Monat für Heizung und Warmwasser, für Grundsteuer, Straßenreinigung, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Hausmeister, Gartenpflege, Hausreinigung, Versicherungen, Aufzug usw. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung sind das zwischen 1.680 bis 2.520 Euro pro Jahr. Für Wohnungseigentümer fallen zusätzlich Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage und ggf. für die Verwaltung an. In diesem Jahr können viele wegen der gesunkenen Kosten für Energie mit Rückzahlungen rechnen. Insgesamt war es 2016 in Deutschland geringfügig kälter als 2015, vor allem im November und Dezember, was normalerweise zu einem höheren Verbrauch führt. Die daraus resultierenden Mehrkosten werden aber überwiegend durch niedrigere Energiepreise aufgefangen. So wurde Heizöl im Jahresdurchschnitt um 26,5 Prozent preiswerter, Fernwärme um 8,5 Prozent und Gas um drei Prozent. Mieter müssen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Das hat erst jüngst ein Urteil des Bundesgerichtshofes nochmals bestätigt. Danach müssen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, auch dann eine Abrechnung vorlegen, wenn ihnen selbst noch gar kein rechtskräftiger Beschluss über die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft vorliegt, oder sie müssen glaubhaft nachweisen, dass sie selbst alles unternommen haben, um die Abrechnung zu ermöglichen (BGH, 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Im Städte-Ranking ist Luxus nicht alles

Bei hochpreisigen Immobilien denken die meisten an München – doch tatsächlich hat sich Berlin zur attraktivsten deutschen Stadt für Luxusimmobilien entwickelt. Besonders gefragt sind dort erstklassige Luxus-Apartments. Auf Platz zwei der Auswertung von LuxuryEstate landet Frankfurt, gefolgt von Hamburg, München und Köln. Bei Vermögenden sind je nach Stadt Luxus-Apartments, exklusive Wohnhäuser oder Luxusvillen gefragt. Ein Städte-Ranking ganz anderer Art hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) aufgestellt. Es hat die 30 größten Städte Deutschlands im Hinblick auf ihr Kulturleben untersucht. Das Ergebnis: Stuttgart kann seinen Spitzenplatz als Deutschlands Kulturmetropole Nr. 1 zum dritten Mal einnehmen. Es folgen München und Dresden mit nur noch geringem Abstand zum Erstplatzierten sowie Berlin und Bonn auf den Plätzen vier und fünf. Nürnberg und Hannover machten beim diesjährigen Ranking den größten Sprung nach vorn und verbesserten sich um jeweils sieben Plätze, während die nordrhein-westfälischen Städte Wuppertal, Gelsenkirchen, Mönchengladbach und Duisburg wieder auf den letzten Rängen zu finden sind. Die Kulturwirtschaft ist in vielen der 30 größten Städte ein bedeutender Arbeitgeber. In den vier deutschen Millionenstädten sind derzeit in Berlin 5,0 Prozent, in Hamburg 5,1 Prozent, in Köln 5,9 Prozent und in München 7,0 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in diesem Wirtschaftszweig angesiedelt. Wiederum andere Faktoren bei der Beurteilung der Städte berücksichtigt die Well-being-Studie des Instituts für Wirtschaft, Arbeit und Kultur an der Universität Frankfurt. In Hinsicht auf die Lebensqualität sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Kreisen im Rhein-Main-Gebiet besonders groß. Diese Studie erweitert die rein ökonomischen Betrachtungen und berücksichtigt als Maß für gesellschaftlichen Wohlstand Aussagen zur Lebensqualität, zu Wohlfahrt und Wohlbefinden sowie zur sozialen Teilhabe und Ökologie.

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