Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Mieter und Wohnungseigentümer können auf Rückzahlungen der Betriebskosten hoffen

Mieterinnen und Mieter zahlen zwischen zwei und drei Euro pro Quadratmeter im Monat für Heizung und Warmwasser, für Grundsteuer, Straßenreinigung, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Hausmeister, Gartenpflege, Hausreinigung, Versicherungen, Aufzug usw. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung sind das zwischen 1.680 bis 2.520 Euro pro Jahr. Für Wohnungseigentümer fallen zusätzlich Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage und ggf. für die Verwaltung an. In diesem Jahr können viele wegen der gesunkenen Kosten für Energie mit Rückzahlungen rechnen. Insgesamt war es 2016 in Deutschland geringfügig kälter als 2015, vor allem im November und Dezember, was normalerweise zu einem höheren Verbrauch führt. Die daraus resultierenden Mehrkosten werden aber überwiegend durch niedrigere Energiepreise aufgefangen. So wurde Heizöl im Jahresdurchschnitt um 26,5 Prozent preiswerter, Fernwärme um 8,5 Prozent und Gas um drei Prozent. Mieter müssen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Das hat erst jüngst ein Urteil des Bundesgerichtshofes nochmals bestätigt. Danach müssen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, auch dann eine Abrechnung vorlegen, wenn ihnen selbst noch gar kein rechtskräftiger Beschluss über die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft vorliegt, oder sie müssen glaubhaft nachweisen, dass sie selbst alles unternommen haben, um die Abrechnung zu ermöglichen (BGH, 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Im Städte-Ranking ist Luxus nicht alles

Bei hochpreisigen Immobilien denken die meisten an München – doch tatsächlich hat sich Berlin zur attraktivsten deutschen Stadt für Luxusimmobilien entwickelt. Besonders gefragt sind dort erstklassige Luxus-Apartments. Auf Platz zwei der Auswertung von LuxuryEstate landet Frankfurt, gefolgt von Hamburg, München und Köln. Bei Vermögenden sind je nach Stadt Luxus-Apartments, exklusive Wohnhäuser oder Luxusvillen gefragt. Ein Städte-Ranking ganz anderer Art hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) aufgestellt. Es hat die 30 größten Städte Deutschlands im Hinblick auf ihr Kulturleben untersucht. Das Ergebnis: Stuttgart kann seinen Spitzenplatz als Deutschlands Kulturmetropole Nr. 1 zum dritten Mal einnehmen. Es folgen München und Dresden mit nur noch geringem Abstand zum Erstplatzierten sowie Berlin und Bonn auf den Plätzen vier und fünf. Nürnberg und Hannover machten beim diesjährigen Ranking den größten Sprung nach vorn und verbesserten sich um jeweils sieben Plätze, während die nordrhein-westfälischen Städte Wuppertal, Gelsenkirchen, Mönchengladbach und Duisburg wieder auf den letzten Rängen zu finden sind. Die Kulturwirtschaft ist in vielen der 30 größten Städte ein bedeutender Arbeitgeber. In den vier deutschen Millionenstädten sind derzeit in Berlin 5,0 Prozent, in Hamburg 5,1 Prozent, in Köln 5,9 Prozent und in München 7,0 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in diesem Wirtschaftszweig angesiedelt. Wiederum andere Faktoren bei der Beurteilung der Städte berücksichtigt die Well-being-Studie des Instituts für Wirtschaft, Arbeit und Kultur an der Universität Frankfurt. In Hinsicht auf die Lebensqualität sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Kreisen im Rhein-Main-Gebiet besonders groß. Diese Studie erweitert die rein ökonomischen Betrachtungen und berücksichtigt als Maß für gesellschaftlichen Wohlstand Aussagen zur Lebensqualität, zu Wohlfahrt und Wohlbefinden sowie zur sozialen Teilhabe und Ökologie.

Bausparkasse darf langjährige Bausparverträge kündigen

Lange war umstritten, ob Bausparkassen Altverträge kündigen können, die schon seit einigen Jahren zuteilungsreif, aber noch nicht voll angespart sind. Die Bausparkasse Wüstenrot hatte weit über 200.000 Altverträge gekündigt, weil die hohen Zinszahlungen an die Kunden das Kollektiv der Bausparer schädigen und die Bausparkasse in Bedrängnis bringen. Die Kunden hatten dagegen geklagt, denn mit ihren älteren Bausparverträgen kamen sie in den Genuss einer hochverzinsten Geldanlage von drei bis vier Prozent, die mit heutigen Geldanlagen aufgrund des Niedrigzinsniveaus kaum mehr zu erreichen ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesem Streit nun ein Ende gesetzt und zu Gunsten der Bausparkassen entschieden. Das Gericht begründet seine Entscheidung so: Sinn und Zweck eines Bausparvertrages ist es, dass zuerst der Bausparer durch seine regelmäßigen Zahlungen in der Ansparphase der Bausparkasse ein Darlehen gewährt, um im Gegenzug einen Anspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens zu erhalten. Aus diesem Grund ist das Darlehensrecht mit seinen Kündigungsvorschriften auch auf Bausparverträge anzuwenden. Jeder Darlehensnehmer hat nach Ablauf von zehn Jahren nach Empfang des Darlehens die Möglichkeit, sich durch Kündigung vom Vertrag zu lösen. Aus diesem Grund waren die Bausparkassen in den zu Grunde liegenden Fällen ebenfalls berechtigt, die langjährigen Bausparverträge zehn Jahre nach Zuteilungsreife zu kündigen. Die vorher ergangenen Urteile der obergerichtlichen Rechtsprechung, die noch zu Gunsten der Bausparer entschieden wurden, sind durch die aktuellen Urteile des BGH überholt (BGH, Urteile vom 21.02.2017, XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16).

Mietrecht: Verspäteter Auszug kann teuer werden

Ein Umzug ist immer mit Kosten verbunden. Dazu gehören die Aufwendungen für die Renovierung, das Umzugsunternehmen, die Mietsicherheit und eventuell doppelte Mietzahlungen für die alte und die neue Wohnung, falls wegen der Kündigungsfrist das Ende des bestehenden und der Beginn des neuen Mietverhältnisses nicht auf ein Datum fallen. Richtig teuer kann es allerdings werden, wenn der Mieter die alte Wohnung nicht rechtzeitig freimacht. In einem aktuellen Fall vor dem Bundesgerichtshof gaben die Mieter ihre Wohnung nach fristgemäßer Kündigung erst eineinhalb Jahre später zurück und zahlten währenddessen die vertraglich vereinbarte Miete weiter. Das reichte dem Vermieter nicht. Er forderte für die Zeit der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Marktmiete und bekam Recht. Begründung des Gerichts: Bei beendeten Wohnraummietverträgen errechnet sich die Miete nicht nach der Miete, die im ehemaligen Mietvertrag steht und auch nicht danach, wie es die Regeln über Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses vorsehen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall die aktuelle Marktmiete ansetzen, wie er sie bei einem Neuabschluss des Mietvertrages verlangen dürfte. Zwischen Marktmiete, bisheriger Miete und Miete nach der Erhöhung auf die ortsübliche Miete während eines Mietverhältnisses kann es also je nach Mietpreisentwicklung große Unterschiede geben. Die ehemaligen Mieter mussten laut Urteil rund 7.300 Euro nachzahlen. Dabei war es übrigens unerheblich, ob der Vermieter die Räume anschließend weitervermieten oder – wie in diesem Fall – selbst nutzen will (BGH, 18.01.2017, VIII ZR 17/16).

Preisübertreibung, Trendbruch, Absturz – oder der Beginn einer neuen Marktphase?

Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen hat für einen Knall und jede Menge Aufregung gesorgt. Tatsächlich gab der Europäische Ausschuss für Systemrisiken Ende vergangenen Jahres Entwarnung. Risiken für eine Blasenbildung gäbe es zwar in vielen Ländern Europas – nicht aber in Deutschland. Auch der empirica-Blasenindex weist keine spektakulären Veränderungen auf. Dennoch haben jetzt die Immobilinenweisen eine deutliche Warnung ausgegeben. Kurz gefasst lauten die Aussagen so: Die deutsche Immobilienwirtschaft wird "im kommenden Jahr ihre starke Wachstumsphase voraussichtlich weiter fortsetzen". Dazu trägt die weiterhin starke Nachfrage ebenso bei, wie die Niedrigzinsphase. Die hohe Nachfrage verteilt sich nicht gleichmäßig auf ganz Deutschland. Bundesweit lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten bis dritten Quartal dieses Jahres 48 Prozent über dem Vergleichswert von 2010. Seit fünf Jahren steigen die Immobilienpreise schneller als die Mieten. Aufhorchen lässt diese Beurteilung: In einigen Teilbereichen und auf regionalen Märkten haben sich deutliche Preisübertreibungen gebildet. In Düsseldorf liegen die Preise laut Frühjahrsgutachten um 36 Prozent über dem fundamental gerechtfertigten Niveau, in Frankfurt und Hamburg um gut 40 Prozent, in Köln, Berlin und Stuttgart um die 50 Prozent und in München um 75 Prozent. Die Flucht in die Sachwerte war immer Ausdruck einer unsicheren Wirtschaftslage, die in der Bundesrepublik derzeit aber nicht erkennbar ist. Statt dessen ist zu viel Geld im System. Immobilienanleger sollten jetzt besonders in den Metropolen abwägen, zu welchem Preis sie gefühlte Sicherheit kaufen wollen. Wer einen langen Atem hat, kann höhere Preise besser akzeptieren als Käufer, deren Finanzierung nur in der Niedrigzinsphase funktioniert und die nur über wenig Eigenkapital verfügen.

Immobilienverkauf: Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Der boomende Immobilienmarkt lädt fast dazu ein, Immobilien günstig zu kaufen und bald wieder mit Gewinn zu verkaufen. Doch wer das plant, sollte sich vorher mit dem Steuerrecht beschäftigen. Denn, wer ein vermietetes Haus oder eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren wieder verkauft, tätigt ein privates Veräußerungsgeschäft – und das ist einkommensteuerpflichtig. Vor 1999 betrug die sogenannte Spekulationsfrist für Immobilien lediglich zwei Jahre. Jetzt bremst die lange Frist schnelle An- und Verkäufe. Bei Anlagen in Aktien oder Fonds wird eine einheitliche Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fällig. Der Gewinn beim Haus- oder Wohnungsverkauf unterliegt dagegen dem persönlichen Steuersatz, und der kann bekanntlich viel höher sein als 25 Prozent. Wer die Spekulationssteuer sparen will, muss seinen Besitz zehn Jahre lang halten, bevor er verkauft. Danach ist der Gewinn steuerfrei. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie selbst zu nutzen und zwar im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Eigentümer eine Eigentumswohnung oder ein Haus ebenfalls steuerfrei verkaufen. Das gilt auch, wenn Kinder des Eigentümers, für die er noch Kindergeld erhält, die Immobilie mietfrei bewohnt haben. Diejenigen, auf die diese Vorgaben nicht zutreffen, können versuchen, den Verkaufsgewinn steuerlich zu verkleinern durch anrechenbare Kosten, zum Beispiel für den Kauf und Verkauf der Immobilie, die Gebühren des Notars, die Grunderwerbsteuer, den Grundbucheintrag, die Maklergebühr, die Anzeigen und Werbemaßnahmen, die Erstellung eines Wertgutachtens sowie für Reparaturen und Modernisierungen.

Datenspione im Haus: Wem gehören eigentlich die Daten

An vielen verschiedenen Orten werden persönliche Daten erhoben: beim Kauf im Internet, bei der Hausverwaltung, der Bank, bei der Nutzung digitaler Dienste und bei Apps für die Steuerung von Hausgeräten. Wem gehören diese Daten, und – vor allem – wem gehört der Wert, der in ihnen steckt? Mit diesen Fragen beschäftigt sich Prof. Dr. Maximilian Becker von der Uni Siegen. Er ist Experte für Immaterialgüterrecht, das sich auf Gegenstände bezieht, die man nicht anfassen kann. „Wenn wir Personendaten wirtschaftsrechtlich als Eigentum behandeln, bedeutet das im Extremfall, dass wir uns auch dauerhaft von ihnen trennen können“, sagt er. "Wir könnten unsere Daten für Geld verkaufen.“ Damit würde sich das Machtverhältnis zwischen Verbrauchern und Unternehmen verschieben. Es gibt bisher kein Recht, das Daten als Vermögensgegenstände ausweist. So gesehen gehören die Daten niemandem. Das Problem sei der Interessenskonflikt zwischen Datenschutz und Datenwirtschaft. "Wir holen uns im Moment einen Spion nach dem anderen ins Haus und können nicht sicher sein, was die Geräte mit unseren Daten machen", sagt der Rechtsexperte. Man müsse sich außerdem fragen, ob wir wirklich alle Produkte anonymisiert nutzen möchten. Nicht nur unschuldige BürgerInnen, sondern auch Terroristen nutzen beispielsweise Pre-Paid-Telefone, soziale Netzwerke und elektronische Zahlungssysteme. Wie anonym sollten Leistungen sein, und sind wir im Gegenzug einverstanden, selbst überwacht zu werden? Wir stehen am Anfang einer umwälzenden Entwicklung. Die richtigen Fragen zu stellen, ermöglicht es irgendwann, Antworten zu finden. Bis dahin ist Vorsicht angeraten.

Visionär: Die Zukunft des Bauens

Neue Gebäude sollen bezahlbar und attraktiv sein sowie eine lebenswerte Atmosphäre bieten. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, für jedes Projekt "das Rad neu zu erfinden", meinen vermehrt Architekten und Planer. Aus dieser Überlegung heraus hat beispielsweise Vonovia das erste seriell gebaute Wohnhaus in modularer Bauweise errichtet. In einer Bauzeit von nur drei Monaten entstanden in der Insterburger Straße in Bochum vierzehn neue schlüsselfertige Wohnungen. Das dreigeschossige Gebäude wurde aus standardisierten Elementen errichtet, die mit dem Tieflader zur Baustelle gebracht wurden. Gebaut wurden senioren- und familiengerechte Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern und 44 bis 88 Quadratmetern. Alle Wohnungen haben Balkon oder Terrasse. Fünf der Wohnungen sind barrierearm und eine rollstuhlgerecht. In die gleiche Richtung wiesen auch einige der 2.120 Aussteller aus 45 Ländern der Messe BAU 2017 in München, die über 250.000 Besuchern angezogen hatte. Der Messestand des Bundesbauministeriums präsentierte die Forschungsinitiative „Zukunft Bau“ mit technischen Neuerungen, wie beispielsweise einen 3D-Betondrucker, mit dem zukünftig ganze Gebäude „gedruckt“ werden können und einen mobilen Drucker, der Photovoltaik-Beschichtungen auf Betonoberflächen aufträgt. Ebenfalls zukunftsweisend im Hinblick auf die Digitalisierung war die Vorstellung von 30 Modellvorhaben im Bereich Klimaschutz und Gebäudetechnik, die im Rahmen des "Netzwerks Effizienzhaus Plus" eine große Rolle spielen. Mehr Informationen unter: www.forschungsinitiative.de/effizienzhaus-plus.

Nicht mehr vorteilhaft: Wegerecht kann erlöschen

Wegerechte sichern als Grunddienstbarkeit den Zugang zu Grundstücken und ermöglichen deren Nutzbarkeit. Es kann in der Praxis vorkommen, dass diese Rechte jahrelang nicht wahrgenommen werden. In einem Fall vor dem Landgericht Stade (17.03.2016, 5 O 420/15) war ein mit einem Wegerecht belastetes Flurstück so stark mit Büschen und Bäumen zugewachsen, dass ein Begehen oder Befahren unmöglich geworden war und die Eigentümer aller benachbarten Grundstücke daran gehindert waren, ihr Wegerecht auszuüben. Das betreffende Grundstück wurde schließlich geteilt. Diese Tatsache allein bewirkt jedoch nicht die Aufhebung eines eingetragenen Wegerechts. Dieses bleibt grundsätzlich auch nach einer Teilung für die einzelnen Grundstücksteile bestehen. Voraussetzung für das Fortbestehen des Wegerechts ist aber, dass es für die jeweiligen Grundstücksteile noch vorteilhaft ist. Ansonsten erlischt es. In dem konkreten Fall konnten die Berechtigten das Wegerecht wegen der Verwilderung nicht nutzen, es war also nicht mehr vorteilhaft und damit verzichtbar. Die Berechtigten hätten diese Folge verhindern können, wenn sie rechtzeitig die Beseitigung der Verwilderung verlangt hätten. Sie hatten aber den Beseitigungsanspruch mehr als 30 Jahre lang nicht geltend gemacht. Damit war er verjährt und der Eigentümer des mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks hatte einen Anspruch auf Löschung des Wegerechts aus dem Grundbuch.

Energie und Kosten sparen: Nach 30 Jahren hat die alte Heizung ausgedient

Viele Hauseigentümer mit einer vor dem Jahr 1987 gebauten Heizungsanlage müssen den Heizkessel in diesem Jahr erneuern lassen. Sie unterliegen der Austauschpflicht nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014. Ob das Alter der Heizung die gesetzliche Frist überschreitet, können Hauseigentümer auf dem Typenschild, im Schornsteinfegerprotokoll oder in den Bauunterlagen nachlesen. Oft lohnt sich der Tausch bereits vorher. Damit beugen Hauseigentümer dem steigenden Ausfallrisiko älterer Anlagen vor und sorgen bereits ab einem Alter von 20 Jahren in vielen Fällen für mehr Wirtschaftlichkeit, die sich Monat für Monat bezahlt macht. Von den bundesweit rund 21 Millionen Heizungsanlagen wurden 21 Prozent vor 1990 eingebaut, ergab eine Studie des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft von 2014. Rund drei Millionen Anlagen sind demzufolge älter als 27 Jahre. Der Anteil der über 30 Jahre alten Heizkessel ist unbekannt.

Nicht alle der über drei Jahrzehnte alten Heizungsanlagen müssen raus. Niedertemperatur- und Brennwertkessel dürfen weiter betrieben werden, waren aber vor dem Jahr 1987 noch recht selten. Den alten Heizkessel weiter betreiben dürfen auch Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die eine Wohnung ihres Hauses seit dem Stichtag 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Bei einem Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 beträgt die Frist zur Erfüllung für den neuen Eigentümer zwei Jahre. Der Schornsteinfeger prüft die Einhaltung der Vorschriften.