Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Präzisiert: Gründe für die Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf ist bei Mietern ein gefürchteter Grund, aus dem der Vermieter den Mietvertrag kündigen darf. Der Gesetzgeber hat jedoch enge Grenzen gesetzt, die der Bundesgerichtshof, BGH, jetzt in einem aktuellen Urteil präzisiert hat. Danach ist der Bedarf an einer vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit des Ehepartners zwar ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB), das dem Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) entspricht. Doch der BGH sieht den Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht generell als berechtigen Kündigungsgrund an. Im konkreten Fall wollte der Ehemann der Vermieterin eine 27 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung gewerblich nutzen. Sein Büro im selben Haus sei zu klein geworden. Er brauche zusätzlich Platz, um einen weiteren Arbeitsplatz und ein Archiv einzurichten. In Fällen dieser Art muss das Gericht feststellen, unter welchen Umständen der Wunsch des Vermieters Vorrang vor dem Interesse des Mieters hat. Das höchste Gericht betont: Das Gesetz verlangt eine auf den Einzelfall bezogene Abwägung der beiderseitigen Belange. Sowohl die Eigentumsposition des Vermieters als auch das Besitzrecht des Mieters sind verfassungsrechtlich geschützt. Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nicht erfüllt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Aber die Nutzung der vermieteten Wohnräume zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken stellt eine wirtschaftliche Verwertung dar (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), die unter bestimmten Umständen eine Kündigung rechtfertigt. Das Gericht hat eine Orientierungshilfe geliefert: Wenn sich das Interesse des Vermieters überwiegend auf den Wohnbedarf bezieht, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf eher berechtigt, als wenn der Bedarf ausschließlich mit gewerblichem Bedarf begründet wird. (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 45/16).

Energiewende im Verkehr betrifft Immobilienwirtschaft

Die Bundesregierung fördert die Forschung und Entwicklung neuer Fahrzeuge, die Strom als Energieträger nutzen. Umweltbewusste Bürger, die sich ein Elektrofahrzeug kaufen, werden mit 4.000 Euro Kaufprämie gefördert und sind für zehn Jahre von der Kfz-Steuer befreit. Um die Wende voranzubringen, sollen Energiewirtschaft und Verkehr enger verknüpft werden, damit die technologischen Möglichkeiten systemübergreifend entwickelt werden können. Dass die Nachfrage noch sehr zögerlich ist, liegt aber auch daran, dass die Folgen für die Immobilienwirtschaft bislang nicht bedacht wurden. Mieter und Immobilieneigentümer werden ihre Fahrzeuge nicht irgendwo in der Stadt an eine Ladesäule hängen wollen, sondern möchten die Akkus bequem über Nacht zu Hause in der Garage oder auf dem eigenen Parkplatz auftanken. Das scheitert aber daran, dass es dort sehr oft gar keine Steckdosen gibt, die geeignet und sicher wären. Bei normalen Steckdosen kann der Dauerbetrieb zur Überlastung der elektrischen Anlage führen und die Brandgefahr erhöhen. Für ein schnelles, sicheres Aufladen gibt es Wandladestationen mit Drehstromanschluss. Der technischen Umrüstung stehen derzeit aber rechtliche Bedenken im Wege. Wohnungseigentümer brauchen beispielsweise einen Mehrheitsbeschluss, sogar wenn sie den Anschluss auf eigene Kosten installieren wollen. Erst kürzlich hat das Landgericht München (Az. 36 S 2041/15) entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Rechtsanspruch auf einen Elektroanschluss hat, weil der nicht zum Mindeststandard einer Wohnung gehört. Die Aufrüstung der vielen Millionen Garagenhöfe, Tiefgaragen und Carport-Stellplätze mit Steckdosen wird Immobilieneigentümern und Immobilienwirtschaft wohl noch eine Menge Arbeit bescheren.

Zinsentwicklung weiter unter genauer Beobachtung

Wird die Europäische Zentralbank (EZB) bald für steigende Zinsen sorgen? Diese Frage interessiert Immobilienkäufer naturgemäß genauso stark wie die Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien. Die Entwicklung der Verbraucherpreise spricht dafür, dass die EZB den Leitzins anheben muss, das Wahljahr eher dagegen. Die EZB bleibt ihrer expansiven Politik 2017 treu, lautet denn auch die Einschätzung die Zürcher Kantonalbank Österreich AG in ihrem aktuellen Marktausblick. Die erhöhte Teuerung stelle keinen Grund zur Sorge dar, weil es sich um keine stabile, sich selbst tragende Aufwärtsbewegung in der gesamten Eurozone handelt. Die anstehenden Wahlen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden bergen allerdings Risiken, meint die Bank. Die Wähler schauen nicht auf den europäischen Durchschnittswert sondern betrachten die nationale Teuerung im eigenen Land. Besonders in Deutschland reagiert man traditionell sensibel auf steigende Inflationsraten. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes lagen die Verbraucherpreise in Deutschland im Januar 2017 um 1,9 Prozent höher als im Januar 2016. Die Inflationsraten − gemessen am Verbraucherpreisindex – zog damit zum Jahresbeginn weiter an. Im Dezember 2016 hatte sie bereits bei plus 1,7 Prozent gelegen. Diese Werte liegen nahe an dem von der EZB verfolgten Inflationsziel von knapp zwei Prozent, das eine Erhöhung der Zinsen rechtfertigen würde. Fazit: Entwickeln sich Wachstum und Inflation weiter nach oben, wären das prinzipiell Argumente für einen Kurswechsel der EZB und damit für steigende Zinsen.

Steuern: Schneeschieben ist steuerbegünstigt

Viele Bundesbürger sammeln jetzt wieder alle Rechnungen zusammen und bereiten die Steuererklärung vor. Zu den Kosten, die steuerlich geltend gemacht werden können, gehören auch die Aufwendungen für Schneeräumen und Eisbeseitigung. Darauf weist der Bund der Steuerzahler hin. Es handelt sich dabei um haushaltsnahe Dienstleistungen. Umstritten war bisher, ob der Steuervorteil gewährt wird, wenn der Schnee auf dem eigenen Grundstück geräumt wird oder ob auch Arbeiten auf dem öffentlichen Gehweg vor dem eigenen Grundstück dazu gehören. Das Bundesfinanzministerium hat in einem Verwaltungsschreiben Ende vergangenen Jahres bestätigt, dass das Finanzamt diese Kosten ebenfalls akzeptieren muss. Übrigens können auch Mieter den Steuerbonus in Anspruch nehmen, wenn sie für die Schneebeseitigung im Rahmen der Nebenkosten zahlen. Insgesamt können für haushaltsnahe Dienstleistungen 20 Prozent der Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden, maximal 4.000 Euro pro Jahr. Zahlt der Bürger beispielsweise 600 Euro für das Kehren des Gehweges, lassen sich 120 Euro Steuern sparen. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass eine Rechnung vorliegt und der Rechnungsbetrag überwiesen wurde. Steuerlich geltend gemacht werden können nur die Arbeits- und Anfahrtskosten. Materialkosten können grundsätzlich nicht bei der Steuer abgezogen werden. Falls Sie in diesem Jahr wegen zu geringen Schneefalls keine Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung beim Finanzamt anmelden können, kommen vielleicht andere haushaltsnahe Dienstleistungen in Frage, zum Beispiel die Kos­ten des Hausmeisterdienstes, der Haushaltshilfe oder der Kinderbertreuung.

Unruhiger Immobilienmarkt bietet Raum für Visionen und Utopien

Weltweit sind Städte vor große Herausforderungen gestellt: Es geht um Klima, Energieversorgung, Infrastruktur, Mobilität und um die sogenannte urbane Resilienz, also die städtische Widerstandsfähigkeit gegen negative Einflüsse. In der Stadt treffen diese Themen aufeinander. Wie gehen wir damit um? Wie werden Städte zu zukunftsfähigen und nachhaltigen Lebensräumen? Unter dem Motto Zukunftsstadt hat das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) eine internationale Forschungskampagne gestartet. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) schaut dagegen zuerst einmal zurück und fragt sich, ob die über 100 Jahre alte Idee der Gartenstadt von Ebenezer Howard wieder aktuell werden könnte. Auch das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation arbeitet an Szenarien für die Stadtentwicklung. Am Beispiel München fragt es, wie die Menschen im Jahr 2040 leben und arbeiten werden. Zwar führt München fast alle Städte-Rankings an, und die Immobilienpreise erreichen regelmäßig Höchststände. Doch das Leben in der bayerischen Landeshauptstadt ist schon heute für manche zu teuer. Das Institut will ergründen, welche Entwicklungen und Trends das Stadtleben künftig prägen und in welche Richtung sich die Stadt entwickeln könnte. Unabhängig von dem Beispiel München zeichnen sich einige Trends schon heute ab. Die Generation der sogenannten Millennials, das sind die derzeit 22 bis 29-Jährigen stellen neue Ansprüche an das Wohnen, Arbeiten und Konsumieren. Damit unterscheiden sie sich laut Ergebnis einer aktuellen repräsentativen Umfrage von CBRE weltweit von vorherigen Generationen. Junge Menschen fühlen sich von den hohen Immobilienpreisen für Wohneigentum abgeschreckt, rund ein Drittel der Millennials sagt, dass Mieten besser zu ihrem Lebensstil passt. Während in den Bereichen Wohnen und Arbeiten traditionellere Anschauungen vorherrschen, entspricht das Freizeitverhalten dieser Generation ihrem Ruf als „Digital Natives“. Mit 23 Prozent kauft fast ein Viertel von ihnen mehr als die Hälfte online – einzige Ausnahme sind Lebensmittel. Diese Trends werden sich entscheidend auf die Städte auswirken und bestimmen, wie sich das städtische Leben zukünftig gestaltet.

Mieter und Wohnungseigentümer können auf Rückzahlungen der Betriebskosten hoffen

Mieterinnen und Mieter zahlen zwischen zwei und drei Euro pro Quadratmeter im Monat für Heizung und Warmwasser, für Grundsteuer, Straßenreinigung, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Hausmeister, Gartenpflege, Hausreinigung, Versicherungen, Aufzug usw. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung sind das zwischen 1.680 bis 2.520 Euro pro Jahr. Für Wohnungseigentümer fallen zusätzlich Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage und ggf. für die Verwaltung an. In diesem Jahr können viele wegen der gesunkenen Kosten für Energie mit Rückzahlungen rechnen. Insgesamt war es 2016 in Deutschland geringfügig kälter als 2015, vor allem im November und Dezember, was normalerweise zu einem höheren Verbrauch führt. Die daraus resultierenden Mehrkosten werden aber überwiegend durch niedrigere Energiepreise aufgefangen. So wurde Heizöl im Jahresdurchschnitt um 26,5 Prozent preiswerter, Fernwärme um 8,5 Prozent und Gas um drei Prozent. Mieter müssen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter erhalten haben. Auf später eintreffende Betriebskostenabrechnungen müssen sie keine Nachzahlungen mehr leisten. Das hat erst jüngst ein Urteil des Bundesgerichtshofes nochmals bestätigt. Danach müssen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, auch dann eine Abrechnung vorlegen, wenn ihnen selbst noch gar kein rechtskräftiger Beschluss über die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft vorliegt, oder sie müssen glaubhaft nachweisen, dass sie selbst alles unternommen haben, um die Abrechnung zu ermöglichen (BGH, 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Im Städte-Ranking ist Luxus nicht alles

Bei hochpreisigen Immobilien denken die meisten an München – doch tatsächlich hat sich Berlin zur attraktivsten deutschen Stadt für Luxusimmobilien entwickelt. Besonders gefragt sind dort erstklassige Luxus-Apartments. Auf Platz zwei der Auswertung von LuxuryEstate landet Frankfurt, gefolgt von Hamburg, München und Köln. Bei Vermögenden sind je nach Stadt Luxus-Apartments, exklusive Wohnhäuser oder Luxusvillen gefragt. Ein Städte-Ranking ganz anderer Art hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) aufgestellt. Es hat die 30 größten Städte Deutschlands im Hinblick auf ihr Kulturleben untersucht. Das Ergebnis: Stuttgart kann seinen Spitzenplatz als Deutschlands Kulturmetropole Nr. 1 zum dritten Mal einnehmen. Es folgen München und Dresden mit nur noch geringem Abstand zum Erstplatzierten sowie Berlin und Bonn auf den Plätzen vier und fünf. Nürnberg und Hannover machten beim diesjährigen Ranking den größten Sprung nach vorn und verbesserten sich um jeweils sieben Plätze, während die nordrhein-westfälischen Städte Wuppertal, Gelsenkirchen, Mönchengladbach und Duisburg wieder auf den letzten Rängen zu finden sind. Die Kulturwirtschaft ist in vielen der 30 größten Städte ein bedeutender Arbeitgeber. In den vier deutschen Millionenstädten sind derzeit in Berlin 5,0 Prozent, in Hamburg 5,1 Prozent, in Köln 5,9 Prozent und in München 7,0 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in diesem Wirtschaftszweig angesiedelt. Wiederum andere Faktoren bei der Beurteilung der Städte berücksichtigt die Well-being-Studie des Instituts für Wirtschaft, Arbeit und Kultur an der Universität Frankfurt. In Hinsicht auf die Lebensqualität sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Kreisen im Rhein-Main-Gebiet besonders groß. Diese Studie erweitert die rein ökonomischen Betrachtungen und berücksichtigt als Maß für gesellschaftlichen Wohlstand Aussagen zur Lebensqualität, zu Wohlfahrt und Wohlbefinden sowie zur sozialen Teilhabe und Ökologie.

Bausparkasse darf langjährige Bausparverträge kündigen

Lange war umstritten, ob Bausparkassen Altverträge kündigen können, die schon seit einigen Jahren zuteilungsreif, aber noch nicht voll angespart sind. Die Bausparkasse Wüstenrot hatte weit über 200.000 Altverträge gekündigt, weil die hohen Zinszahlungen an die Kunden das Kollektiv der Bausparer schädigen und die Bausparkasse in Bedrängnis bringen. Die Kunden hatten dagegen geklagt, denn mit ihren älteren Bausparverträgen kamen sie in den Genuss einer hochverzinsten Geldanlage von drei bis vier Prozent, die mit heutigen Geldanlagen aufgrund des Niedrigzinsniveaus kaum mehr zu erreichen ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesem Streit nun ein Ende gesetzt und zu Gunsten der Bausparkassen entschieden. Das Gericht begründet seine Entscheidung so: Sinn und Zweck eines Bausparvertrages ist es, dass zuerst der Bausparer durch seine regelmäßigen Zahlungen in der Ansparphase der Bausparkasse ein Darlehen gewährt, um im Gegenzug einen Anspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens zu erhalten. Aus diesem Grund ist das Darlehensrecht mit seinen Kündigungsvorschriften auch auf Bausparverträge anzuwenden. Jeder Darlehensnehmer hat nach Ablauf von zehn Jahren nach Empfang des Darlehens die Möglichkeit, sich durch Kündigung vom Vertrag zu lösen. Aus diesem Grund waren die Bausparkassen in den zu Grunde liegenden Fällen ebenfalls berechtigt, die langjährigen Bausparverträge zehn Jahre nach Zuteilungsreife zu kündigen. Die vorher ergangenen Urteile der obergerichtlichen Rechtsprechung, die noch zu Gunsten der Bausparer entschieden wurden, sind durch die aktuellen Urteile des BGH überholt (BGH, Urteile vom 21.02.2017, XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16).

Mietrecht: Verspäteter Auszug kann teuer werden

Ein Umzug ist immer mit Kosten verbunden. Dazu gehören die Aufwendungen für die Renovierung, das Umzugsunternehmen, die Mietsicherheit und eventuell doppelte Mietzahlungen für die alte und die neue Wohnung, falls wegen der Kündigungsfrist das Ende des bestehenden und der Beginn des neuen Mietverhältnisses nicht auf ein Datum fallen. Richtig teuer kann es allerdings werden, wenn der Mieter die alte Wohnung nicht rechtzeitig freimacht. In einem aktuellen Fall vor dem Bundesgerichtshof gaben die Mieter ihre Wohnung nach fristgemäßer Kündigung erst eineinhalb Jahre später zurück und zahlten währenddessen die vertraglich vereinbarte Miete weiter. Das reichte dem Vermieter nicht. Er forderte für die Zeit der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Marktmiete und bekam Recht. Begründung des Gerichts: Bei beendeten Wohnraummietverträgen errechnet sich die Miete nicht nach der Miete, die im ehemaligen Mietvertrag steht und auch nicht danach, wie es die Regeln über Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses vorsehen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall die aktuelle Marktmiete ansetzen, wie er sie bei einem Neuabschluss des Mietvertrages verlangen dürfte. Zwischen Marktmiete, bisheriger Miete und Miete nach der Erhöhung auf die ortsübliche Miete während eines Mietverhältnisses kann es also je nach Mietpreisentwicklung große Unterschiede geben. Die ehemaligen Mieter mussten laut Urteil rund 7.300 Euro nachzahlen. Dabei war es übrigens unerheblich, ob der Vermieter die Räume anschließend weitervermieten oder – wie in diesem Fall – selbst nutzen will (BGH, 18.01.2017, VIII ZR 17/16).

Preisübertreibung, Trendbruch, Absturz – oder der Beginn einer neuen Marktphase?

Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen hat für einen Knall und jede Menge Aufregung gesorgt. Tatsächlich gab der Europäische Ausschuss für Systemrisiken Ende vergangenen Jahres Entwarnung. Risiken für eine Blasenbildung gäbe es zwar in vielen Ländern Europas – nicht aber in Deutschland. Auch der empirica-Blasenindex weist keine spektakulären Veränderungen auf. Dennoch haben jetzt die Immobilinenweisen eine deutliche Warnung ausgegeben. Kurz gefasst lauten die Aussagen so: Die deutsche Immobilienwirtschaft wird "im kommenden Jahr ihre starke Wachstumsphase voraussichtlich weiter fortsetzen". Dazu trägt die weiterhin starke Nachfrage ebenso bei, wie die Niedrigzinsphase. Die hohe Nachfrage verteilt sich nicht gleichmäßig auf ganz Deutschland. Bundesweit lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten bis dritten Quartal dieses Jahres 48 Prozent über dem Vergleichswert von 2010. Seit fünf Jahren steigen die Immobilienpreise schneller als die Mieten. Aufhorchen lässt diese Beurteilung: In einigen Teilbereichen und auf regionalen Märkten haben sich deutliche Preisübertreibungen gebildet. In Düsseldorf liegen die Preise laut Frühjahrsgutachten um 36 Prozent über dem fundamental gerechtfertigten Niveau, in Frankfurt und Hamburg um gut 40 Prozent, in Köln, Berlin und Stuttgart um die 50 Prozent und in München um 75 Prozent. Die Flucht in die Sachwerte war immer Ausdruck einer unsicheren Wirtschaftslage, die in der Bundesrepublik derzeit aber nicht erkennbar ist. Statt dessen ist zu viel Geld im System. Immobilienanleger sollten jetzt besonders in den Metropolen abwägen, zu welchem Preis sie gefühlte Sicherheit kaufen wollen. Wer einen langen Atem hat, kann höhere Preise besser akzeptieren als Käufer, deren Finanzierung nur in der Niedrigzinsphase funktioniert und die nur über wenig Eigenkapital verfügen.