Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Geteilter Immobilienmarkt 2017

Die Big-Five der Immobilienwirtschaft – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – stehen im Fokus des Interesses, weil sich an Ihnen Trends ablesen lassen, die aber nicht überall gelten. Auch der Ausblick "Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt 2017" konzentriert sich auf diese fünf Städte. Danach bleibt "München die dynamischste deutsche Stadt, und sowohl der hohe Einwohnerzuwachs als auch die rekordverdächtig niedrige Leerstandsquote dürften noch über Jahre für weitere Preiserhöhungen sorgen." Gleiches gelte laut DB Research für Berlin, wobei dort vor allem das für eine europäische Hauptstadt immer noch niedrige Preis- und Mietniveau weitere Preissteigerungen erwarten lässt. Frankfurt sei unter den analysierten deutschen Metropolen die Stadt mit dem geringsten Preisanstieg. Allerdings sei ein Brexiteffekt zu beobachten, der besonders die Preise für Einfamilienhäuser erhöhte. In Hamburg falle insbesondere die nachlassende Mietdynamik und rege Bauaktivität auf, weshalb Hamburg eine "höhere Zinssensitivität" aufweisen könnte als andere Metropolen. Ähnliches gelte für Düsseldorf, wo die Leerstandsquote für eine deutsche Metropole im aktuellen Zyklus relativ hoch ist. Anzumerken ist, dass sich die Entwicklung der untersuchten Metropolen nicht einfach auf andere Städte übertragen lässt, was schon die Aussagen über Hamburg deutlich machen. Für Universitätstandorte, Kleinstädte und insbesondere auch für ländliche Regionen gelten ganz andere Dynamiken als für Großstädte. Im bundesweiten Durchschnitt zeichnen sich am Ende des ersten Quartals 2017 sogar erstmals seit drei Jahren leicht fallende Preise ab.

Niedrige Zinsen allein kein Grund für den Immobilienkauf

Die niedrigen Zinsen erleichtern den Immobilienkauf. Bei der Entscheidung für den Kauf einer Immobilie spielen sie aber keine herausragende Rolle. Nur fünf Prozent der Deutschen, die im Begriff sind, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, tun das allein wegen der aktuellen Niedrigzinsphase, das belegt eine repräsentative Studie von immowelt.de. Ein Grund dafür ist sicherlich auch die Tatsache, dass die Preise für Immobilien inzwischen in vielen Städten stark gestiegen sind und häufig den Vorteil der günstigen Darlehen verpuffen lassen. Andere Gründe bei der Entscheidung zum Immobilienkauf spielen eine größere Rolle: 43 Prozent wollen Miete sparen, 28 Prozent fürs Alter vorsorgen und 14 Prozent ihr Zuhause frei gestalten. Unter den 1.000 Befragten der Studie entschieden sich einige auch gegen den Kauf und wollen weiterhin Mieter bleiben: 42 Prozent gaben an, sich keine Immobilie leisten zu können, 19 Prozent wussten bereits, dass sie nur eine begrenzte Zeit an einem Ort wohnen werden, z.B. während der Ausbildung oder wegen einer befristete Arbeitsstelle, 18 Prozent wollen sich nicht hoch verschulden, 13 Prozent lehnen die Verantwortung für Reparaturen und Instandsetzung ab und acht Prozent befürchten, sich dann nicht mehr so viele Reisen oder kein neues Auto mehr leisten zu können. Deutschland wird also trotz Immobilienboom und besten Finanzierungsbedingungen noch eine Weile ein Mieterland bleiben und damit bei der Eigentumsquote vor der Schweiz das Schlusslicht Europas bilden.

Trendbruch? Zurück aufs Land?

Seit rund 15 Jahren zieht es die Menschen in Deutschland vermehrt in die Städte. Zwar wachsen die Metropolen noch immer kräftig weiter, aber große Städte wie Hamburg, München oder Stuttgart verzeichneten laut Statistischem Bundesamt erstmals einen negativen Wanderungssaldo. Dort gab es mehr Fort- als Zuzüge. In Hamburg und Stuttgart sind beispielsweise knapp 1.000 Menschen mehr abgewandert als zugezogen. In München waren es sogar fast 4.500. Die regionalen Unterschiede sind groß, dennoch zeichnen sich generelle Gemeinsamkeiten ab: In den Zentren der Großstädte ist es in der Regel teurer als im jeweiligen Umland. Ein Grund hierfür liegt in dem knappen Immobilienangebot. Zwar ist die Zahl der Baugenehmigungen bundesweit in den letzten Jahren leicht gestiegen, in fünf der sieben größten Städte ging sie zuletzt aber zurück. Der Neubau kann den Bedarf nicht decken, in der Folge steigen Grundstücks- und Immobilienpreise. Das Umland bildet vielerorts eine erschwinglichere und attraktive Alternative – insbesondere für junge Familien. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist dort die Zahl der Baugenehmigungen 2016 überdurchschnittlich gestiegen. Der Kostenfaktor ist für viele Menschen einer der wichtigsten Gründe, der Großstadt den Rücken zu kehren. Aber auch soziale und emotionale Gründe spielen beim Umzug eine Rolle, ergab eine Umfrage der Universität Bamberg: Dazu gehören die Entschleunigung, die Nähe zur Natur sowie der Heimataspekt, also die Rückkehr zu Familie und Freunden. Laut aktuellem Baukulturbericht 2016/2017 wollen 55 Prozent der 30- bis 40-Jährigen am liebsten in einer Landgemeinde wohnen, aber nur 27 Prozent dieser Altersguppe in einer Mittel- oder Kleinstadt und nur 18 Prozent in einer Großstadt.

Renaissance des möblierten Wohnens

Mobilität am Arbeitsplatz und geänderte Familienmodelle erfordern andere, flexiblere Wohnformen. Daraus resultiert eine geänderte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Marktbeobachter berichten von einer seit Jahren steigenden Nachfrage nach Wohnungen auf Zeit. Dabei stellen temporäre Bewohner andere Anforderungen an ihre Unterkunft und haben andere Bedürfnisse als herkömmliche Mieter. Kurzzeitmieter wollen sofort einziehen, sich weder um Telefon, Strom- und Heizkosten noch um die Fernsehgebühr kümmern und sich von Anfang an wohlfühlen. Sie bevorzugen All-inklusiv-Verträge. Neben einer ansprechenden Möblierung legt der Mieter Wert auf die Ausstattung mit Haushaltsgeräten wie etwa Wasch- und Spülmaschine oder Staubsauger. Geschirr, Besteck, Töpfe, Bettwäsche und Handtücher müssen ebenso vorhanden sein wie ein WLAN-Zugang. Kapitalanleger und Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung zur Zwischenmiete oder Kurzzeitmiete anbieten wollen, brauchen eine professionelle Peripherie, die sich um die vertraglichen, zeitlichen, organisatorischen und praktischen Angelegenheiten kümmert. Der Vermietungs-, Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand ist um einiges größer als bei langfristigen Mietverträgen, was sich in den höheren Einnahmemöglichkeiten spiegelt. Ob sich eine möblierte Wohnung zur Zwischenmiete eignet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wohnungen in Städten mit großen, weltweit agierenden Unternehmen kommen dafür eher in Frage als Wohnungen auf dem Land. Innerhalb einer Stadt sind die guten, zentralen Lagen für Kurzzeitmieter wegen der kurzen Wege interessanter als die Vororte. Gefragt sind eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und ein angemessenes kulturelles Umfeld. Die Mietdauer für eine Wohnung auf Zeit liegt zwischen drei Monate und etwa zwei Jahre. Nachgefragte Wohnungsgrößen liegen zwischen 20 und 100 Quadratmeter verteilt auf ein bis drei Zimmer. Oft suchen Unternehmen für externe Arbeitnehmer selbst eine Wohnung, mieten sie selbst an und stellen sie dem mobilen Mitarbeiter direkt zur Verfügung.

Neu: Doppelter Steuervorteil durch das Arbeitszimmer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat gleich mit zwei neuen Urteilen (BFH, Az. VI R 53/12 und BFH, Az. VI 86/13) seine Auffassung zur Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers zugunsten der Steuerzahler revidiert. Ehepaare oder eingetragene Lebenspartner können sich freuen, wenn sie sich ein gemeinsames Homeoffice teilen, denn jetzt können beide jeweils 1.250 Euro als Werbungskosten absetzen. Bisher hing die Höhe der abziehbaren Kosten objektbezogen vom genutzten Raum ab und nicht von der Anzahl der Personen, die den Raum nutzen. Mehrere Steuerpflichtige, die ein häusliches Arbeitszimmer gemeinsam nutzen, können jetzt jeweils den Höchstbetrag von 1.250 Euro abziehen. Das klagende Lehrerpaar nutzte ein gemeinsames Arbeitszimmer in ihrem ihnen jeweils zur Hälfte gehörenden Einfamilienhaus. Das Finanzamt berücksichtigte die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer in Höhe von 1.250 Euro und verteilte diesen Betrag auf beide Partner. Die dagegen gerichtete Klage scheiterte in erster Instanz, aber die obersten Finanzrichter entschieden, dass der auf 1.250 Euro begrenzte Abzug jedem Steuerpflichtigen zu gewähren ist. Voraussetzung: Für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit steht kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, oder der Raum bildet den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Betätigung. Das Arbeitszimmer bringt steuerlich keinen Vorteil, wenn es zu zehn Prozent oder mehr privat genutzt wird. Außerdem muss das Arbeitszimmer von anderen Räumen abgetrennt und wie ein Büro eingerichtet sein. Ein Durchgangszimmer oder eine Arbeitsecke im Wohnzimmer erkennt das Finanzamt nicht an (BFH, Az. GrS 1/14 und Az. X R 32/11).

Bordellbetrieb des Vormieters darf verschwiegen werden

Ob ein Geschäft an einem neuen Standort floriert, ist schwer vorherzusagen. Gewerbemieter sind daher gut beraten, alle verfügbaren Informationen über den beabsichtigten neuen Standort und dessen Gegebenheiten einzuholen. Dabei kann auch die Überlegung eine Rolle spielen, welche Kundschaft bisher in den Geschäftsräumen verkehrte. Diesem Gedanken hatte eine Friseurin aber offenkundig keine große Bedeutung beigemessen. Sie mietete für Ihren neuen Salon die Räume eines ehemaligen Bordells an. Als sie erfuhr, welche Dienstleistungen dort vorher angeboten wurden, befürchtete sie negative Auswirkungen und wollte aus dem Mietvertrag aussteigen. Ein Mietvertrag kann aber nicht deshalb angefochten werden, weil verschwiegen wurde, dass der vorherige Mieter in den Räumen ein Bordell betrieben hat, urteilte das OLG Düsseldorf. Es stellte klar, dass weder für den Vermieter noch für den Makler eine Aufklärungspflicht über die frühere Nutzung der Gewerbeimmobilie bestand. Grundsätzlich muss jede Partei die zur Entscheidung notwendigen Informationen selbst beschaffen. Eine Aufklärungspflicht besteht nur ausnahmsweise, wenn besondere Umstände sich direkt auf den Vertragsschluss auswirken und Informationen darüber nach Treu und Glauben erwartet werden können, zum Beispiel wenn regelmäßig Überschwemmungen drohen oder ein Ladengeschäft durch geplante Straßenumbauten nicht mehr auf bisherigem Weg erreichbar wäre. Nur wenn ein Wissensgefälle besteht, kann dem Vermieter gegenüber potentiellen Mietern eine Aufklärungspflicht zukommen. Die aufklärungsbedürftige Partei muss dabei entweder keine aussichtsreichen Möglichkeiten haben oder aufgrund mangelnder Anhaltspunkte keinen Anlass sehen, sich über die Umstände selbst Klarheit zu verschaffen (OLG Düsseldorf, 07.10.2016, 7 U 143/15).

Wohnungsmieten 2016 flächendeckend gestiegen

Wer als Mieter eine neue Bleibe sucht, muss sich genau umschauen und vermutlich viel tiefer ins Portemonnaie greifen, als bisher, es sei denn die neue Wohnung ist deutlich kleiner und liegt in einer weniger attraktiven Lage als die alte. Das geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Die Neuvertragsmieten in Deutschland sind im Jahr 2016 gegenüber dem Vorjahr um 4,9 Prozent auf durchschnittlich 7,65 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Besonders stark zogen die Preise in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern an. München bleibt für Wohnungssuchende mit durchschnittlich 15,65 Euro pro Quadratmeter die teuerste Großstadt Deutschlands. Es folgen Frankfurt am Main (12,76 Euro) und Stuttgart (11,93 Euro), Freiburg im Breisgau (11,39 Euro), Ingolstadt (11,14 Euro) und Hamburg (10,92 Euro). „Vor allem Zuwanderung aus dem In- und Ausland sowie Wohnungsengpässe in den wachsenden Großstädten führten im vergangenen Jahr zu weiter steigenden Mieten. Es braucht Zeit, bis sich das Wohnungsangebot im Neubau und Bestand der Nachfrage annähert und sich die Mietenentwicklung wieder beruhigt“, sagt BBSR-Direktor Harald Herrmann. Aber nicht überall müssen Mieterhaushalte tief in die Tasche greifen. Vergleichsweise günstig bleiben die Angebotsmieten in vielen ländlichen Kreisen abseits der Ballungsräume. Um den steigenden Preisen entgegenzuwirken, mobilisiert die Wohnungswirtschaft alle Kräfte im Wohnungsneubau. Im Jahr 2016 wurde der Bau von insgesamt 375.400 Wohnungen genehmigt. Das waren nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 21,6 Prozent mehr als 2015. Die im Jahr 2009 begonnene positive Entwicklung setzte sich somit 2016 fort.

WEG-Recht: Wer alleine nutzt, zahlt auch allein

Zwei Eigentümer im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage verfügen über Terrassen vor ihren Wohnungen, die sie gerne erweitern möchten. An den Terrassen haben sie Sondernutzungsrechte. Die Teilungserklärung sieht vor, dass die jeweiligen Eigentümer für die Instandhaltung der Flächen, Anlagen und Einrichtungen verantwortlich sind. In einer Eigentümerversammlung genehmigte die Gemeinschaft die Erweiterung beziehungsweise Errichtung und beschloss, dass die Kosten der Herstellung und künftigen Instandhaltung von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind. Ein Eigentümer focht den Beschluss nach Ablauf der Frist an und klagte auf Feststellung der Nichtigkeit, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz habe, um über Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. Es kam zum Rechtsstreit bis vor den Bundesgerichtshof. Der entschied: Werden einem Wohnungseigentümer gemäß der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten übertragen, so hat er im Zweifel auch die entsprechenden Kosten zu tragen. Dies gilt auch, wenn es sich um Flächen handelt, an denen dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, also Flächen, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Weiterhin gilt dies nicht nur für die ursprünglich vereinbarten Flächen, sondern auch für Flächen, die im Laufe der Zeit hinzukommen. Der BGH hat klargestellt, dass die Eigentümerversammlung auch die Folgekosten einer baulichen Gestaltung dem Einzelnen auferlegen darf und der betroffene Eigentümer keine Kostenerstattung für von ihm angestoßene Veränderungen von der Gemeinschaft einfordern kann. Wer Flächen allein nutzen, verändern und andere von der Nutzung ausschließen darf, muss entstehende Kosten vollständig selbst tragen (BGH, 28.10.2016, V ZR 91/16).

Zinswende würde Auftrieb der Immobilienpreise bremsen

Nur ein spürbarer Anstieg der Zinsen könnte die Entwicklung zu immer höheren Immobilienpreisen dämpfen – darüber sind sich die Experten einig. Eine Prognose bleibt aber schwierig. Das sind die aktuellen Zahlen: Die amerikanische Notenbank Fed erhöht den amerikanischen Leitzins um 0,25 Prozentpunkte, während die Europäische Zentralbank EZB an ihrer expansiver Geldpolitik festhält, obwohl die Inflationsraten weiter steigen. Immobilienkäufer erhielten Mitte März 2017 für den Kauf oder Bau von Immobilien Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren zum Bestzins vom 1,09 Prozent. Die EZB sieht keinen Bedarf, auf die politischen Entscheidungen der letzten Zeit – wie den Brexit oder die Wahl Trumps zum US-Präsidenten – mit Anpassungen ihres Kurs zu reagieren, weil deren Auswirkungen geringer seien als vermutet. Damit handelt sie allen Kritikern zuwider, obwohl deren Warnungen in jüngster Zeit immer lauter werden. Auch der deutsche Finanzminister, Wolfgang Schäuble, mahnt, die expansive Geldpolitik zurückzufahren und den veränderten Marktgegebenheiten anzupassen. Solange die EZB ihren Kurs beibehält, bleibt es für deutsche Immobilienkäufer leicht, Immobilien zu finanzieren. Davon profitieren weiterhin Immobilienverkäufer, die den Gewinn aus der Preissteigerung der vergangenen Jahre durch einen Verkauf in dieser Marktphase realisieren. Sollten die Zinsen deutlich anziehen, würde sich die Lage langsam umkehren: Die Immobilienpreise würden nicht mehr so schnell steigen, eventuell je nach Region stagnieren oder sogar zurückgehen, Käufer müssten aber mehr Geld für die Finanzierung aufbringen.

Studie: Immobilien mit durchschnittlichem Investitionsvolumen von 242.000 Euro sind erschwinglich

Wohneigentum ist in sieben von zehn Regionen Deutschlands bezahlbar und wertstabil. Zu diesem positiven Ergebnis kommt die Studie „Wohnen in Deutschland 2017“. Trotzdem leben nur 46 Prozent der deutschen Haushalte in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. Käufer investieren in Deutschland durchschnittlich 242.000 Euro in eine Immobilie. Das sind etwa sechs Jahresnettoeinkommen eines deutschen Durchschnittshaushalts. Eine Immobilie wird als erschwinglich definiert, wenn ihr Preis diesem durchschnittlichen Investitionsvolumen – also 242.000 Euro – entspricht. Erschwingliche Immobilien sind nach dieser Berechnungsmethode im Mittel 126 Quadratmeter groß, in Metropolen allerdings höchstens 100 Quadratmeter. Regional gibt es beträchtliche Unterschiede: In Metropolen wie München sind die Wohnungen für das genannte Investitionsvolumen mit 44 Quadratmeter am kleinsten. Erschwingliche Immobilien sind in Berlin mit 98 Quadratmeter und in Köln mit 88 Quadratmeter doppelt so groß wie in der bayerischen Landeshauptstadt. In den günstigsten Landkreisen sind die Einfamilienhäuser im Durchschnitt mit dem durchschnittlichen Investitionsvolumen überall größer als 200 Quadratmeter. Die Studie hat auch Kriterien definiert, die eine Entwicklungsprognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2020 ermöglichen. Dazu zählen regionale Attraktivität, Baubedarfsprognose, regionale Leistungsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit. Demnach werden sich die Regionen in Süddeutschland, die Ballungsräume Berlin und Hamburg sowie das Rheinland positiv entwickeln. In diesen Regionen werden Immobilien auch in den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter an Wert zulegen.