Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Was – bitteschön – ist eine rurbane Landschaft?

Wir leben in einer urbanisierten Welt – also in überwiegend städtischem Umfeld. Mit dieser Beschreibung kann jeder etwas anfangen, schließlich hält der Zuzug in die Städte seit Jahren weltweit an und wird vielfach diskutiert. Doch was bedeutet eigentlich rurbanes Leben? Die Bauhaus-Universität Weimar hat diesen Begriff zum Thema eines Symposiums gemacht. Begründung: Der Blick auf die Geschehnisse um uns herum ist überwiegend städtisch geprägt – „eine Perspektive, die so manche blinde Flecken aufweist“, lautet auch die Aussage des Instituts für Europäische Urbanistik. Das Landleben, also das rurbane Leben, werde dagegen problematisiert als Peripherie oder idealisiert als verschwindender Sehnsuchtsort. Doch gerade in einer weitgehend urbanisierten Welt ist der Blick aus der anderen Richtung – also vom Land auf die Stadt – nicht überflüssig, denn er bietet einen neuen Ausgangspunkt, um das Urbane besser zu verstehen und zu gestalten. Aus der Perspektive des Ländlichen lassen sich zukunftsfähige, nachhaltige und lebenswerte Räume und Landschaften in Stadt und Land denken. Fragen nach einer neuen Lebenswelt, nach neuen Raumbilder, nach Bildungslandschaften und Entwicklungsimpulsen sollen erörtert werden, um neue Ansätze zu finden. Denn Stadt und Land beeinflussen sich wechselseitig und können jeweils voneinander lernen. Daraus kann eine neue Sicht entstehen, die Chancen für neue Wohn- und Lebensformen eröffnet. Schon jetzt denken Stadtplaner um, schaffen Grünzonen, Ruheoasen und Rückzugsgebiete in der Stadt, die gegenüber Störfaktoren gut abgeschirmt sind und die Lebensqualität erhöhen.

Sparen durch richtige Finanzierung oder Umschuldung

Die niedrigen Bauzinsen nutzen zunächst denen, die eine Immobilie kaufen oder bauen. Aber auch diejenigen, die bereits ein Haus oder eine Wohnung besitzen, können profitieren. Denn die meisten Eigenheimbesitzer benötigen mehrere Finanzierungen, bis die Immobilie abbezahlt ist. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, die alten Verträge zu prüfen, ob sich mit einer günstigeren Alternative Geld sparen lässt. Wessen Darlehen in den nächsten zwölf Monaten ausläuft, kann die günstige Zinsphase problemlos für die weitere Finanzierung nutzen. Doch auch Immobilienbesitzer, deren Finanzierung schon länger als zehn Jahre läuft, können in den Genuss von günstigen Konditionen kommen, auch wenn sie ehemals eine wesentlich längere Zinsbindung vereinbart hatten. Denn sie könne von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, bei dem keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Diese Möglichkeiten stehen zur Verfügung: Die bequemste ist, bei derselben Bank zu bleiben und eine sogenannte Prolongation abzuschließen. Sollten die Konditionen nicht überzeugend sein, können Immobilienbesitzer sich aber auch für ein anderes Kreditinstitut entscheiden und umschulden. Ob sich eine Umschuldung lohnt, hängt auch davon ab, welche Kosten für die Umschreibung der Grundschuld auf das neue Kreditinstitut entstehen. Seit September 2016 sind Immobilienkredite im Schnitt um einen halben Prozentpunkt teurer geworden. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt von rund fünf Prozent sind die aktuellen Zinsen aber noch sehr niedrig. Wer mehrere Finanzierungsangebote einholt und vergleicht, kann einige Zehntausend Euro sparen.

Wohneigentumsquote beeinflusst Vermögenssituation der Bürger eines Staates

Zwischen der Wohneigentumsquote und dem durchschnittlichen Vermögen der Bürger eines Landes gibt es eine bedeutsame Verbindung. Diese besagt, dass eine hohe Wohneigentumsquote ein hohes durchschnittliches Vermögen der Bürger bedeutet, wie zum Beispiel in Griechenland oder Italien. Das wurde zuletzt im Vergleich der europäischen Staaten untereinander deutlich. Deutschland ist der Zugang zu Wohneigentum erschwert, das zeigt das Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA Deutschland. Darin wird zwar keine neue staatliche Förderung der Eigentumsbildung gefordert, wohl aber eine Reduktion der Hemmnisse. Vor allem die hohen Erwerbsnebenkosten müssten dringend gesenkt werden. Politiker denken jedoch meistens anders. Welche positiven oder negativen Auswirkungen eine hohe Wohnungseigentumsquote verursacht, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW, untersucht. Danach kann eine hohe Wohneigentumsquote die Mobilität der Menschen einschränken, was Einfluss auf den Arbeitsmarkt hat. Diese Nebenwirkungen würden aber nur bei ungünstigen Rahmenbedingungen auftreten. Denn andererseits wäre die Mobilität von Wohneigentümern höher, wenn die Erwerbsnebenkosten geringer wären. Die positiven Auswirkungen einer hohen Eigentumsquote sind ein stärkeres Engagement der Bürger in Nachbarschaften und höhere Vermögen. Diese wiederum ermöglichen es jüngeren Generationen selbst Vorsorge für das Alter zu treffen. Deutschland nimmt beim Zugang zu Wohneigentum in Europa eine Extremposition ein, erläutert das IW weiter, während etwa in den Niederlanden oder Dänemark der Zugang deutlich leichter möglich sei.

Bauboom schon wieder vorbei?

In den vergangenen Quartalen glänzte die Statistik mit steigenden Zahlen bei den Baugenehmigungen. Das war gut, denn Marktkenner sind sich einig, dass eine hohe Bautätigkeit dazu beiträgt, den Engpässen auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Im vergangenen Jahr lagen die Genehmigungszahlen um bis zu 30 Prozent über den Vorjahreswerten. Doch schon im Januar dieses Jahres wurde mit einem Minusergebnis von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat deutlich, dass diese Zahlen nicht wieder erreicht werden würden. Das Ergebnis für das erste Quartal 2017 bestätigt das nun: minus 6,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Zeitraum Januar bis März 2017 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 79.200 Wohnungen genehmigt, das waren 5.600 Baugenehmi­gungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Damit ist die Zahl der genehmigten Wohnungen im Vorjahresvergleich erstmals seit dem ersten Quartal 2012 wieder gesunken. Es gibt aber auch einen erfreulichen Lichtpunkt: Die Zahl der Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist um 5,5 Prozent gestiegen und erreichte den höchsten Wert in einem ersten Quartal seit dem Jahr 1997. Wichtiger als die Genehmigungen sind ohnehin die Baufertigstellungen. Wegen der hohen Genehmigungszahlen im Vorjahr sehen diese Zahlen jetzt noch ganz gut aus: plus 12,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Jahr 2016 wurden in Deutschland 277.700 Wohnungen fertig gestellt. Eine höhere Zahl an fertig gestellten Wohnungen hatte es mit 278.000 zuletzt im Jahr 2004 gegeben. Allerdings ist auch diese Zahl nach Ansicht des Instituts der deutschen Wirtschaft noch viel zu niedrig. Pro Jahr müssten etwa 380.000 Wohnungen gebaut werden, um den demografisch bedingten Bedarf zu decken, fast 130.000 Wohnungen davon allein in den 20 größten Städten.

Wohnungseigentum: Andere Eigentümer müssen Umbauten im Sondereigentum dulden

Das Sondereigentum steht einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und freien Gestaltung zur Verfügung. Verändert ein Wohnungseigentümer das Gebäude in diesem Bereich, müssen die übrigen Eigentümer dies grundsätzlich dulden. Etwas anderes gilt nur, wenn die Umbauten in die Substanz des Hauses eingreifen, also beispielsweise bei Änderungen an tragenden Wänden oder an von außen sichtbaren Gebäudeteilen. Die anderen Wohnungseigentümer können ausnahmsweise gegen bauliche Maßnahmen im Sondereigentum vorgehen, wenn der optische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert wird. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs muss die Veränderung durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festgestellt werden. Nur wenn sich daraus tatsächlich eine erhebliche Veränderung gegenüber dem ursprünglichen Zustand ergibt, können sich die anderen Wohnungseigentümer gegen diesen Nachteil wehren. Dabei muss die Baumaßnahme die optische Wirkung des ganzen Gebäudes beeinflussen und nicht nur eines einzelnen Bauteils. Im konkreten Fall ging es um die veränderte Wiedererrichtung eines teilverglasten, hölzernen Dachvorbaus auf dem Dachgarten einer Penthouse-Wohnung. Der beklagte Eigentümer hatte den Vorbau auf eigene Rechnung und ohne Beschluss der Gemeinschaft vorgenommen. Zuvor war die ursprüngliche Konstruktion im Zuge einer Dachsanierung abgerissen worden. Eine Miteigentümerin beklagte sich über die veränderte Ausführung (BGH, 18.11.2016, V ZR 49/16).

Mietrecht: Weiteres BGH-Urteil bestätigt Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf

Zu den in jüngster Zeit gefällten Urteilen des Bundesgerichtshofes zum Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf kommt noch ein weiteres ergänzend hinzu. In diesem Fall ging es ebenfalls um die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin. Das Gericht bestätigte ein weiteres mal, dass einem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf, wenn ein oder mehrere Gesellschafter oder deren Angehörige einen zur Eigenbedarfskündigung berechtigenden Nutzungswillen haben. Der Fall: Die GbR ist Eigentümerin eines in drei Eigentumswohnungen aufgeteilten Wohnhauses. Eine Gesellschafterin will mit ihrem Sohn sowie ihren Eltern in eine Wohnung beziehen, der zweite Gesellschafter will in die zweite Wohnung einziehen, der dritte Gesellschafter will in der dritten Wohnung wohnen bleiben, die er bereits seit einiger Zeit nutzt. Der Bundesgerichtshof sah die Kündigung der Gesellschaft als berechtigt an und bekräftigt nochmals seine bisherige Rechtsprechung (u.a. BGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15), wonach sich eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger berufen kann. In den zuerst erwähnten jüngsten Fällen ging es um möglicherweise vorgetäuschten Eigenbedarf (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 44/16), um die Prüfung vorgetragener Härtegründe (BGH, 15.03.2017, VIII ZR 270/15 ) und um die Kündigung wegen Berufs- bzw. Geschäftsbedarf (BGH 29.03.2017, VIII ZR 45/16). Allein diese Aufzählung zeigt die Verunsicherung von Mietern und Vermietern in dieser Frage. Die Auffassung des obersten Gerichts ist jedoch eindeutig und wird durch seine laufende Rechtsprechung untermauert.

Statistische Durchschnittspreise sagen nichts aus –
Spezialisten vor Ort fragen

Monaco ist nach dem Vatikanstaat der zweitkleinste Staat der Welt und verzeichnet seit jeher extrem hohe Immobilienpreise: 2016 waren es 41.400 Euro pro Quadratmeter. In dieser Aussage steckt auch ein Stück Statistik, denn: je kleiner die Stadtfläche, desto höher die Immobilienpreise. Das bedeutet: Bei einer dichten Bebauung auf knapper Gesamtfläche – wie in Monaco oder auch in München – ergeben sich statistisch höhere Preise als in Städten mit einem lockeren, weiten Umfeld, wie beispielsweise in Hamburg oder Berlin. Stadtbewohner am Rand von Hamburg zahlen deutlich weniger für das Wohnen als Innenstadtbewohner, sind aber immer noch Hamburger. Dahingegen werden Münchner, die weiter vom Zentrum entfernt wohnen, Bewohner eines Landkreises, der zwar stark von der Landeshauptstadt geprägt ist, aber im statistischen Städtevergleich gar nicht auftaucht. So zählt statistisch gesehen zu München nur der Bereich, der in vielen anderen Städten ausschließlich der Kernbereich wäre. Würde man bei der Ermittlung der Immobilienpreise in Hamburg oder Berlin nur den engen Kernbereich ohne die städtischen Randbezirke berechnen, sähen die Ergebnisse anders aus. Was jeder weiß: Je weiter ein Standort vom Zentrum entfernt ist, desto niedriger sind die Immobilienpreise. Dabei spielen in jeder einzelnen Stadt regionale Lagefaktoren eine zusätzliche Rolle. Wer auf der Suche nach einer neuen Bleibe ist, sollte sich also nicht allzu sehr von Statistiken beeindrucken lassen, sondern Spezialisten vor Ort befragen.

Blick über den Tellerrand: Immobilienpreisentwicklung der erfolgreichen Industriestaaten überdurchschnittlich

Um die eigene Situation besser beurteilen zu können, hilft oftmals ein wenig Abstand und der Blick über den Tellerrand. Die Berechnungen der US-Investmentbank Goldman Sachs, die das Handelsblatt veröffentlicht hat, können dabei behilflich sein. Die Studie vergleicht aktuelle Marktdaten mit dem langjährigen Durchschnitt. Das Ergebnis gibt Auskunft darüber, in welchen Industriestaaten die Gefahr am größten ist, dass die Preise für Immobilien in den kommenden zwei Jahren um fünf Prozent oder mehr einbrechen werden. Danach gehört die Schweiz zu den sechs Ländern in denen die Häuserpreise in den kommenden zwei Jahren um mehr als fünf Prozent fallen könnten. Aktuell liegen sie um 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. In Australien liegen die Häuserpreise ebenso wie in Kanada um 90 Prozent über dem Durchschnitt. Die Gefahr eines gefährlichen Preisverfalls wird in Australien aber nur auf 25 Prozent geschätzt. In Kanada liegt dagegen die Kreditbelastung um 140 Prozent höher als dies viele Jahre lang der Fall war. Daher schätzen die Analysten das Risiko dort mit 30 Prozent ein. In Norwegen beträgt das Risiko 25 Prozent, die Preise liegen um 100 Prozent über dem Schnitt. In Schweden liegen die Preise um 110 Prozent über dem Schnitt, das Risiko wird mit 35 Prozent angegeben. In Neuseeland ist die Gefahr, dass die Preise abrutschen, mit 40 Prozent am höchsten, der Häuserpreis liegt 120 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. In der Eurozone liegen die Preise derzeit nur 20 Prozent über dem Durchschnitt. Auch das Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen ist nur um zehn Prozent erhöht. Großbritannien bildet innerhalb Europas einen Ausreißer: Die Preise liegen um 70 Prozent über dem Schnitt, jedoch hat sich das Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen kaum verschlechtert. Für Deutschland gibt es keine gesonderte Erhebung. Nach Angaben des empirica Blasenindex steigt der Blasenindex in Deutschland aber erstmals seit 15 Quartalen nicht weiter an.

Bauen und umbauen für die Zukunft – ohne Barriere

Bereits im Jahr 2030 werden laut statischem Bundesamt rund 28 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein, 2060 sind es schon rund 33 Prozent. Die Ansprüche älterer Menschen an die Wohnsituation sind grundsätzlich anders als die jüngerer. Ein Großteil des heutigen Wohnungsbestandes ist darauf nicht eingerichtet. Die Bundesregierung fördert daher über die Programme "Altersgerecht Umbauen – Kredit" und "Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss" Barriere reduzierende Maßnahmen in bestehenden Wohngebäuden. Sie sind jeweils einzeln durchführbar oder frei kombinierbar. Erreicht werden soll der Standard „Altersgerechtes Haus“. Ein angenehmes und barrierearmes Wohnumfeld ist komfortabel für Menschen jeden Alters, ob sie nun jung oder alt, sportlich oder in der Bewegung eingeschränkt, groß oder klein sind. Kleine Kinder oder auch ältere Menschen bewegen sich freier und sicherer im und am Haus ohne Schwellen oder andere Barrieren. Die meisten Menschen möchten auch in höherem Alter in ihrer vertrauten Wohn­umgebung bleiben. Die Realität entspricht diesem Wunsch nicht: Bis zu zwei Millionen Wohnungen sind nicht oder nur unzureichend barrierearm, dabei führen oft schon kleine Verbesserungen dazu, die Lebensqualität erheblich zu verbessern. Eine bodengleiche Dusche ist zum Beispiel für ältere Menschen bequemer als eine Badewanne, der barrierefreie Zugang zu einem neuen Balkon ermöglicht es bewegungseingeschränkten Menschen, die Sonne zu genießen, ein breiterer Hauseingang ohne Schwelle zum Gehweg ist sowohl für Eltern mit Kinderwagen als auch für Menschen, die auf einen Rollator angewiesen sind, leichter zu bewältigen.

Umgang mit Schönheitsreparaturen immer noch unklar

Streit wegen Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit müsste es eigentlich nicht mehr geben, denn der Bundesgerichtshof hat einige richtungsweisende Urteile gefällt. Danach gehören Schönheitsreparaturen laut Gesetz grundsätzlich zur Instandhaltungspflicht des Vermieters, der hat jedoch in engen Grenzen die Möglichkeit, diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Die Auffassung darüber, was Schönheitsreparaturen sind und auf welche Art und Weise diese auszuführen sind, hat sich in den vergangenen Jahren geändert. In älteren Mietverträgen gibt es aber noch eine ganze Reihe von Vertragsklauseln, die inzwischen unwirksam sind. Vor allem starre, fest vorgegebene Fristen für die Intervalle, in denen der Mieter renovieren muss, haben vor Gericht keinen Bestand. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichtes Berlin (LG Berlin, 09.03.2017, Az. 67 S 7/17) ist auch die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" unwirksam, sofern sich aus dem Mietvertrag kein Anhalt dafür ergibt, dass dem Mieter dafür ein finanzieller Ausgleich gewährt wird. Im aktuellen Fall gab der Mieter seine Wohnung nach 14 Jahren Mietzeit unrenoviert an die Vermieterin zurück. Diese verlangte für unterlassene Schönheitsreparaturen Schadensersatz in Höhe von ca. 3.700 Euro. Das Gericht lehnte den Anspruch mit folgender Argumentation ab: Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übernommen habe, sei eine Formularklausel, die Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt, unwirksam.