Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

slide01 slide02 slide03 slide04 slide05 slide06 slide07 slide08 slide09 slide10 slide11 slide12 slide13 slide14 slide15 slide16 slide17 slide18 slide19 slide20 slide21 slide22 slide23 slide24 slide25 slide26 slide27 slide28 slide29 slide30 slide31 slide32 slide33 slide34 slide35 slide36 slide37 slide38 slide39 slide40 slide41 slide42 slide43 slide44 slide45 slide46 slide47 slide48 slide49 slide50 slide51 slide52 slide53 slide54 slide55 slide56 slide57 slide58 slide59 slide60 slide61
Auch WEG-Gemeinschaften bekommen Fördergeld

80 Prozent aller Wohnungen in Deutschland gehören privaten Eigentümern, die selbst darüber entscheiden, ob Ihre Immobilien saniert werden oder nicht. Bei Wohneigentümergemeinschaften liegt die Sache jedoch etwas anders. Sie stehen bei Modernisierungs- oder Sanierungsvorhaben oft vor einem Hindernis, wenn die Rücklagen für überfällige Sanierungen wie Fassadebdämmung oder neue Fenster nicht ausreichen. Der Bundesgerichtshof hat daher bereits 2015 entschieden, dass WEGs zur Aufnahme von Krediten berechtigt sind. Nicht nur das: Der Beschluss zur energetischen Sanierung in der WEG benötigt keine Einstimmigkeit. Vorausgesetzt, eine Maßnahme erhöht den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig, reicht eine qualifizierte Mehrheit von 75 Prozent der Stimmberechtigten, wenn sie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen. Bislang nehmen nur wenige WEG-Gemeinschaften KfW-Programme in Anspruch. Das liegt auch daran, dass alle Eigentümer haften, wenn ein einzelner nicht zahlen kann. In einigen Bundesländern ist es bereits üblich, KfW-Kredite mit einer Bürgschaft absichern. Diese Methode soll dazu beitragen, dass sich die im bundesdeutschen Durchschnitt sehr niedrige Sanierungsquote bei Eigentümergemeinschaften verbessern kann. Die KFW fördert Einzelmaßnahmen und Maßnahmenpakete zur Sanierung von Wohnimmobilien derzeit mit Krediten bis zu 50.000 Euro bei 0,75 Prozent effektivem Jahreszins und gewährt je nach erreichtem Standard zusätzlich einen Tilgungzuschuss bis 27.500 Euro auch für Einzelmaßnahmen und das Heizungs-/Lüftungspaket.

Deutschland steigt auf: Fahrräder immer beliebter

Eine fahrradfreundliche Stadt ist eine Stadt mit hoher Lebensqualität, denn Fahrräder sind leise, erzeugen keine Abgase und verstopfen nicht die Innenstädte. Überdies ist Fahrrad fahren gesund und hält fit. Viele Stadtverwaltungen haben das längst erkannt und sorgen dafür, dass FahrradfahrerInnen sicher unterwegs sind. Die Einrichtung von Velorouten oder Fahrradstraßen halten den Verkehr flüssig und verbessern gleichzeitig das Wohnklima. Die Zahlen des statistischen Bundesamtes bestätigen den Trend: 1,9 Millionen Privathaushalte in Deutschland besaßen zum Jahresanfang 2016 mindestens ein Elektrofahrrad. Das waren 5,1 Prozent aller Haushalte. Im Jahr 2014 hatte der Anteil 3,4 Prozent betragen. Die Gesamtzahl der Elektrofahrräder in privaten Haushalten erhöhte sich auf rund 2,5 Millionen Anfang 2016. Der Anteil der Haushalte mit Fahrrad (einschließlich Elektrofahrrad) liegt seit dem Jahr 2006 konstant bei rund 81 Prozent. Anfang 2016 entsprach das rund 69 Millionen Drahteseln in den Privathaushalten in Deutschland. Fast alle Elektrofahrräder, auch E-Bikes genannt, sind sogenannte Pedelecs, die mit maximal 250 Watt Nenndauerleistung bis höchstens 25 km/h beim Treten unterstützen und rechtlich Fahrrädern gleichgestellt sind. Bei Pendlern werden inzwischen aber auch S-Pedelecs immer beliebter, die maximal 500 Watt Nenndauerleistung aufweisen und bis 45 km/h schieben. Das macht sie ideal als Autoersatz auch auf längeren Arbeitswegen. 2015 hatten S-Pedelecs einen Anteil von rund zwei Prozent an allen verkauften Elektrorädern. Somit wurden ca. 11.000 neue S-Pedelecs gekauft – in etwa so viele wie neue E-Autos. Während sie von außen noch sehr nach Fahrrad aussehen, sind sie verkehrsrechtlich Leichtkrafträder; dafür braucht man in Deutschland einen Helm, ein Versicherungskennzeichen und eine Fahrerlaubnis.

Nachbarschaftsrecht: Rasenmähen und Hecke schneiden müssen nicht zum Streit führen

Was könnte im Sommer schöner sein, als ein kleines Nickerchen im Liegestuhl? Ärgerlich nur, wenn just in dieser Zeit der Nachbar seinen knatternden Rasenmäher oder die laut tönende Motorheckenschere anwirft. Grundsätzlich ist das Rasenmähen werktags, also auch samstags, zwischen 7 und 20 Uhr erlaubt. Es gibt werktags, anders als häufig angenommen, keine geschützte Mittagspause. Anders ist das bei besonders lauten Gartenhelfern: Freischneider, Grastrimmer, Laubbläser und Laubsammler dürfen werktags nur zwischen 9 und 13 sowie zwischen 15 und 17 Uhr benutzt werden. Diese Beschränkung gilt nicht, wenn diese Geräte mit dem EU-Umweltzeichen gekennzeichnet sind. Handrasenmäher dürfen ebenso wie andere Handgeräte – Harke oder Spaten – sogar an Sonn- und Feiertagen genutzt werden. Für alle Krach machenden Geräte sind Sonn- und Feiertage aber Tabu. Wer die Ruhezeiten nicht einhält, muss mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro rechnen. Die Bundesregierung hat mit der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BimSchV) die Betriebszeiten von Rasenmäher und Heckenschere im Freien genau geregelt. Den Wortlaut finden Sie unter: www.gesetze-im-internet.de/bimschv_32/index.html. Regional kann es zusätzliche Vorschriften geben. Die Vorschriften in den einzelnen Bundesländern unterscheiden sich – teilweise nur marginal. Doch darauf kommt es. Die Nachbarrechtsgesetze finden Sie im Internet zum Beispiel unter www.mein-nachbarrecht.de. Kinder dürfen sich nach Herzens Lust in Hof und Garten austoben. Der dabei entstehende Lärm ist von Nachbarn hinzunehmen. Eltern müssen aber je nach Entwicklungsstufe des Kindes und bei entsprechender Einsichtsfähigkeit dafür sorgen, dass die Kinder lernen, Rücksicht zu nehmen.

Im Trend: Temporär und möbliert vermieten

Möblierte Apartments sind sowohl für Vermieter als auch für Mieter attraktiv. Die Genehmigungsbehörde kann bei einer Nutzungsdauer von drei bis acht Monaten dem Vermieter auch nicht unterstellen, er biete Ferienwohnungen an und führe einen Beherbergungsbetrieb. Das Berliner Bezirksamt Mitte wollte mit diesem Argument nämlich die Vermietung untersagen, wurde aber vom Berliner Verfassungsgericht in seine Schranken verwiesen (VG 19 L 294.11). Oftmals bieten Privatpersonen, die beruflich für einige Monate umziehen, oder Studenten, die für ein Auslandssemester den Wohnort verlassen, ihre Wohnungen für temporäres Wohnen an. Der Bedarf ist groß und mit Hilfe des Internets lässt sich schnell ein Zwischenmieter finden. Einige Vorkehrungen helfen beiden Vertragspartnern dabei, Risiken zu minimieren: • Egal, ob für einen Monat oder für ein Jahr, auch beim Wohnen auf Zeit sollte ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden. Internet-Portale bieten Musterverträge zum Download an. • Der Mieter sollte sich ausweisen könne. • Mieter einer möblierten Wohnung haben grundsätzlich die gleichen Rechte und den gleichen Kündigungsschutz wie Mieter einer unmöblierten Wohnung. Das gilt nicht für Räume innerhalb der Vermietungswohung, die der Vermieter ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten kann. • Ein Übergabeprotokoll mit Inventarliste und Hinweis auf die Anzahl der übergebenen Schlüsseln vermeidet Ärger am Ende der Mietzeit. • Die Zählerstände für Wasser, Gas und Strom sollten zum Beginn der Mietzeit abgelesen und notiert werden. • Kautionszahlungen sind üblich und meistens zusammen mit der ersten Miete im Voraus zu zahlen. • Ist der Vermieter ein Unternehmer und der Mieter ein Verbraucher, steht letzterem ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu.

(Keine) Kompromisse beim Immobilienkauf

Der Immobilienkauf will gut überlegt sein. Das gilt besonders in der derzeitigen Hochpreisphase. Für die Umsetzung der eigenen Vorgaben stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Wer in den Bereichen Baujahr, Größe, Ausstattung, Lage, Preis und Immobilienart – zum Beispiel Ein- oder Zweifamilienhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung – flexibel ist, kommt schneller zum Ziel. Einige der genannten Faktoren haben jedoch eine größere Bedeutung als andere. Die Ausstattung eines Hauses lässt sich auch Jahre später noch verbessern, die Lage ist dagegen ein unveränderliches Kriterium. Daher wiegt die Entscheidung für oder gegen einen Standort während der Immobiliensuche schwerer als alle anderen Komponenten. Weil Immobilien in der Stadt in den vergangenen fünf Jahren stark im Preis gestiegen sind, entscheiden sich wieder mehr Immobilienkäufer für preiswertere Lagen. Dabei müssen sie jedoch höhere Mobilitätskosten einkalkulieren. Auch das Baujahr ist ein unveränderliches Merkmal, das den Wert und somit den Preis beeinflusst, jedoch nur im Zusammenhang mit dem Zustand einer Immobilie, der durch Renovierung oder Sanierung jederzeit maßgeblich verbessert werden kann. Das Baujahr ist daher ein eher zu vernachlässigendes Merkmal bei der Immobiliensuche. Entscheidender ist die Größe. Dabei kommt es vor allem darauf an, wie viele Personen das künftige Domizil bewohnen werden. Für jede Person sollte mindestens ein Zimmer vorhanden sein, lautet die gängige Formel. Doch auch hier sind Kompromisse möglich. So kann überlegt werden, ob ein großes Zimmer möglicherweise teilbar wäre, ob es Ausbaureserven gibt oder ob ein Anbau realisierbar ist. Auch andersherum lässt sich prima planen: Ein zu großes Haus eignet sich möglicherweise durch Aufteilung zur Vermietung oder zur Aufnahme von Familienmitgliedern, die auch bei der Finanzierung helfen können.

Was – bitteschön – ist eine rurbane Landschaft?

Wir leben in einer urbanisierten Welt – also in überwiegend städtischem Umfeld. Mit dieser Beschreibung kann jeder etwas anfangen, schließlich hält der Zuzug in die Städte seit Jahren weltweit an und wird vielfach diskutiert. Doch was bedeutet eigentlich rurbanes Leben? Die Bauhaus-Universität Weimar hat diesen Begriff zum Thema eines Symposiums gemacht. Begründung: Der Blick auf die Geschehnisse um uns herum ist überwiegend städtisch geprägt – „eine Perspektive, die so manche blinde Flecken aufweist“, lautet auch die Aussage des Instituts für Europäische Urbanistik. Das Landleben, also das rurbane Leben, werde dagegen problematisiert als Peripherie oder idealisiert als verschwindender Sehnsuchtsort. Doch gerade in einer weitgehend urbanisierten Welt ist der Blick aus der anderen Richtung – also vom Land auf die Stadt – nicht überflüssig, denn er bietet einen neuen Ausgangspunkt, um das Urbane besser zu verstehen und zu gestalten. Aus der Perspektive des Ländlichen lassen sich zukunftsfähige, nachhaltige und lebenswerte Räume und Landschaften in Stadt und Land denken. Fragen nach einer neuen Lebenswelt, nach neuen Raumbilder, nach Bildungslandschaften und Entwicklungsimpulsen sollen erörtert werden, um neue Ansätze zu finden. Denn Stadt und Land beeinflussen sich wechselseitig und können jeweils voneinander lernen. Daraus kann eine neue Sicht entstehen, die Chancen für neue Wohn- und Lebensformen eröffnet. Schon jetzt denken Stadtplaner um, schaffen Grünzonen, Ruheoasen und Rückzugsgebiete in der Stadt, die gegenüber Störfaktoren gut abgeschirmt sind und die Lebensqualität erhöhen.

Sparen durch richtige Finanzierung oder Umschuldung

Die niedrigen Bauzinsen nutzen zunächst denen, die eine Immobilie kaufen oder bauen. Aber auch diejenigen, die bereits ein Haus oder eine Wohnung besitzen, können profitieren. Denn die meisten Eigenheimbesitzer benötigen mehrere Finanzierungen, bis die Immobilie abbezahlt ist. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, die alten Verträge zu prüfen, ob sich mit einer günstigeren Alternative Geld sparen lässt. Wessen Darlehen in den nächsten zwölf Monaten ausläuft, kann die günstige Zinsphase problemlos für die weitere Finanzierung nutzen. Doch auch Immobilienbesitzer, deren Finanzierung schon länger als zehn Jahre läuft, können in den Genuss von günstigen Konditionen kommen, auch wenn sie ehemals eine wesentlich längere Zinsbindung vereinbart hatten. Denn sie könne von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, bei dem keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Diese Möglichkeiten stehen zur Verfügung: Die bequemste ist, bei derselben Bank zu bleiben und eine sogenannte Prolongation abzuschließen. Sollten die Konditionen nicht überzeugend sein, können Immobilienbesitzer sich aber auch für ein anderes Kreditinstitut entscheiden und umschulden. Ob sich eine Umschuldung lohnt, hängt auch davon ab, welche Kosten für die Umschreibung der Grundschuld auf das neue Kreditinstitut entstehen. Seit September 2016 sind Immobilienkredite im Schnitt um einen halben Prozentpunkt teurer geworden. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt von rund fünf Prozent sind die aktuellen Zinsen aber noch sehr niedrig. Wer mehrere Finanzierungsangebote einholt und vergleicht, kann einige Zehntausend Euro sparen.

Wohneigentumsquote beeinflusst Vermögenssituation der Bürger eines Staates

Zwischen der Wohneigentumsquote und dem durchschnittlichen Vermögen der Bürger eines Landes gibt es eine bedeutsame Verbindung. Diese besagt, dass eine hohe Wohneigentumsquote ein hohes durchschnittliches Vermögen der Bürger bedeutet, wie zum Beispiel in Griechenland oder Italien. Das wurde zuletzt im Vergleich der europäischen Staaten untereinander deutlich. Deutschland ist der Zugang zu Wohneigentum erschwert, das zeigt das Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA Deutschland. Darin wird zwar keine neue staatliche Förderung der Eigentumsbildung gefordert, wohl aber eine Reduktion der Hemmnisse. Vor allem die hohen Erwerbsnebenkosten müssten dringend gesenkt werden. Politiker denken jedoch meistens anders. Welche positiven oder negativen Auswirkungen eine hohe Wohnungseigentumsquote verursacht, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW, untersucht. Danach kann eine hohe Wohneigentumsquote die Mobilität der Menschen einschränken, was Einfluss auf den Arbeitsmarkt hat. Diese Nebenwirkungen würden aber nur bei ungünstigen Rahmenbedingungen auftreten. Denn andererseits wäre die Mobilität von Wohneigentümern höher, wenn die Erwerbsnebenkosten geringer wären. Die positiven Auswirkungen einer hohen Eigentumsquote sind ein stärkeres Engagement der Bürger in Nachbarschaften und höhere Vermögen. Diese wiederum ermöglichen es jüngeren Generationen selbst Vorsorge für das Alter zu treffen. Deutschland nimmt beim Zugang zu Wohneigentum in Europa eine Extremposition ein, erläutert das IW weiter, während etwa in den Niederlanden oder Dänemark der Zugang deutlich leichter möglich sei.

Bauboom schon wieder vorbei?

In den vergangenen Quartalen glänzte die Statistik mit steigenden Zahlen bei den Baugenehmigungen. Das war gut, denn Marktkenner sind sich einig, dass eine hohe Bautätigkeit dazu beiträgt, den Engpässen auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Im vergangenen Jahr lagen die Genehmigungszahlen um bis zu 30 Prozent über den Vorjahreswerten. Doch schon im Januar dieses Jahres wurde mit einem Minusergebnis von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat deutlich, dass diese Zahlen nicht wieder erreicht werden würden. Das Ergebnis für das erste Quartal 2017 bestätigt das nun: minus 6,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Zeitraum Januar bis März 2017 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 79.200 Wohnungen genehmigt, das waren 5.600 Baugenehmi­gungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Damit ist die Zahl der genehmigten Wohnungen im Vorjahresvergleich erstmals seit dem ersten Quartal 2012 wieder gesunken. Es gibt aber auch einen erfreulichen Lichtpunkt: Die Zahl der Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist um 5,5 Prozent gestiegen und erreichte den höchsten Wert in einem ersten Quartal seit dem Jahr 1997. Wichtiger als die Genehmigungen sind ohnehin die Baufertigstellungen. Wegen der hohen Genehmigungszahlen im Vorjahr sehen diese Zahlen jetzt noch ganz gut aus: plus 12,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Jahr 2016 wurden in Deutschland 277.700 Wohnungen fertig gestellt. Eine höhere Zahl an fertig gestellten Wohnungen hatte es mit 278.000 zuletzt im Jahr 2004 gegeben. Allerdings ist auch diese Zahl nach Ansicht des Instituts der deutschen Wirtschaft noch viel zu niedrig. Pro Jahr müssten etwa 380.000 Wohnungen gebaut werden, um den demografisch bedingten Bedarf zu decken, fast 130.000 Wohnungen davon allein in den 20 größten Städten.

Wohnungseigentum: Andere Eigentümer müssen Umbauten im Sondereigentum dulden

Das Sondereigentum steht einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und freien Gestaltung zur Verfügung. Verändert ein Wohnungseigentümer das Gebäude in diesem Bereich, müssen die übrigen Eigentümer dies grundsätzlich dulden. Etwas anderes gilt nur, wenn die Umbauten in die Substanz des Hauses eingreifen, also beispielsweise bei Änderungen an tragenden Wänden oder an von außen sichtbaren Gebäudeteilen. Die anderen Wohnungseigentümer können ausnahmsweise gegen bauliche Maßnahmen im Sondereigentum vorgehen, wenn der optische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert wird. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs muss die Veränderung durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festgestellt werden. Nur wenn sich daraus tatsächlich eine erhebliche Veränderung gegenüber dem ursprünglichen Zustand ergibt, können sich die anderen Wohnungseigentümer gegen diesen Nachteil wehren. Dabei muss die Baumaßnahme die optische Wirkung des ganzen Gebäudes beeinflussen und nicht nur eines einzelnen Bauteils. Im konkreten Fall ging es um die veränderte Wiedererrichtung eines teilverglasten, hölzernen Dachvorbaus auf dem Dachgarten einer Penthouse-Wohnung. Der beklagte Eigentümer hatte den Vorbau auf eigene Rechnung und ohne Beschluss der Gemeinschaft vorgenommen. Zuvor war die ursprüngliche Konstruktion im Zuge einer Dachsanierung abgerissen worden. Eine Miteigentümerin beklagte sich über die veränderte Ausführung (BGH, 18.11.2016, V ZR 49/16).