Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Hauptstadtbonus: Berlin bildet Ausnahme in Europa

In fast jedem europäischen Land wirkt sich die Wirtschaftskraft der Hauptstadt auf das ganze Land aus. Nur Berlin bildet eine Ausnahme von dieser Regel. Würde man das deutsche Pro-Kopf-Bruttoinlandsprodukt (BIP) ohne die Zahlen Berlins berechnen, wäre es nach Angaben des Kölner Instituts für Wirtschaftsforschung (IW) im Jahr 2015 um 0,2 Prozent gestiegen.

In den meisten anderen EU-Ländern ist es genau umgekehrt. Die Hauptstädte entfalten dort eine enorme wirtschaftliche Kraft. Das trifft auf die meisten Länder von Finnland und Schweden über Großbritannien und Frankreich bis nach Spanien und Portugal zu. Das extremste Beispiel ist Griechenland: Ohne Athen wäre das griechische BIP pro Einwohner um fast 20 Prozent gefallen. In ähnlicher Weise wäre der Wohlstand in der Slowakei ohne Bratislava um etwa 19 Prozent gesunken.

Ein wohlhabende Hauptstadt ist jedoch keine Garantie für ein blühendes Staatsgefüge, das hat zuletzt Großbritannien deutlich gemacht. Die starke Fokussierung auf die Wirtschaftskraft der Hauptstadt hat die Kluft zwischen der Londoner City und dem Rest des Vereinigten Königreichs vertieft.

In Deutschland unterstreicht die relativ schwache Wirtschaftslage Berlins die Stärke des übrigen Landes. Deutschland verfügt über viele verschiedene Wirtschaftszentren – oft auch in ländlichen Gebieten – in denen zahlreiche erfolgreiche mittelständische Unternehmen angesiedelt sind. In anderen europäischen Ländern konzentriert sich oft nicht nur die Verwaltung, sondern auch die wirtschaftliche Macht in der Hauptstadt. Nur für Rom gilt Ähnliches wie für Berlin, Italiens Hauptstadt ist gegenüber dem ganzen Land vergleichbar schwach, was wahrscheinlich auf die Stärke anderer Wirtschaftszentren wie Mailand und Turin zurückzuführen ist. Die Dezentralisierung in Deutschland hat den Vorteil, dass sich Chancen und Risiken auf verschiedene Regionen verteilen.

Neue Bodenpolitik und Senkung der Grunderwerbsteuer würden Wohnungsmarkt entlasten

Grund und Boden sind nicht vermehrbar und in Deutschland ein knappes Gut, besonders in wachsenden Stadtregionen. Das ist ein Grund, warum Investoren vermehrt auf diese sichere Anlage setzen. In der Folge steigen zuerst die Preise für Bauland, dann für Neubauten und schließlich für Mieten.

Der Expertenkreis „Zukunftsfragen der Bodenpolitik“ hat eine Agenda für die Jahre 2020 – 2030 erarbeitet. Sie zeigt, warum Deutschland dringend eine andere Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik braucht. Neun Kernforderungen sollen einen nachhaltigen und sozial verantwortungsvollen Umgang mit dem knappen Gut Boden sichern. Dazu gehört eine Stärkung der Kommunen in Bezug auf Vergabepraxis, Handlungsfähigkeit und Planungsrecht. Zudem müssten das kommunale Vorkaufsrecht und die Gemeinwohlziele in der Innenentwicklung weiter entwickelt werden.

Die Experten empfehlen außerdem neue Modelle der Besteuerung. Die Grundsteuer sollte durch eine Bodenwert- und Bodenflächensteuer ersetzt werden, bei der Grunderwerbsteuer sollten Käufe, die im Interesse der Allgemeinheit stattfinden, begünstigt werden – auch sollte die interkommunale Zusammenarbeit forciert werden.

Ganz ähnlich argumentiert das Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Die hohe Grunderwerbsteuer schrecke viele Käufer ab, Neubauten würden verhindert. Das Institut empfiehlt, die Grunderwerbsteuer gezielt zu reformieren. Als Vorbild könnten die europäischen Nachbarn dienen. Für private Neubauten könnte die Steuer entweder ganz entfallen – wie in den Niederlanden – oder pauschal auf ein Prozent sinken. Bislang werden Bauherren steuerlich sogar doppelt belastet, da für die Bauarbeiten zudem Mehrwertsteuern anfallen – die Steuerlast kann so auf mehr als 20 Prozent steigen. Um private Haushalte beim Wohneigentumskauf zu entlasten, könnte die Politik ein Stufenmodel nach britischem Vorbild einführen. Dort steigt mit zunehmendem Preis der Immobilien auch die Steuer, bis 125.000 Euro ist gar keine Grunderwerbsteuer fällig.

Teuer ist relativ: Das zeigt der Blick zu den Nachbarn

Foto: Das Hundertwasserhaus in Wien trägt nicht zur Preissteigerung bei Immobilien bei. Es ist ein gefördertes Wohnbauprojekt der Stadt mit subventionierten Mieten.

Deutschland erlebt seit rund sechs Jahren eine ungeahnte Preisentwicklung bei Immobilien. Dass in unseren direkten Nachbarländern noch viel höhere Immobilienpreise gezahlt werden, relativiert die Sicht auf diese Entwicklung ein wenig, zeigt aber auch, wohin uns die Zukunft noch führen kann.

In Deutschland sind Eigentumswohnungen und Häuser verglichen mit den größten Städten in Österreich und der Schweiz noch relativ günstig. München kommt als teuerste deutsche Stadt mit Preisen von 6.520 Euro pro Quadratmeter im Median noch lange nicht an Zürich mit 10.940 Euro, Genf mit 10.690 Euro oder Lausanne mit 8.180 Euro heran. Berlin ist mit 3,5 Millionen Einwohnern zwar die größte der untersuchten Städte, aber Größe allein zählt nicht: Immobilienerwerber zahlen in Berlin 3.320 Euro, in Innsbruck und Salzburg aber 4.930 Euro bzw. 5.170 Euro, obwohl diese Städte nur einen Bruchteil der Einwohner von Berlin haben (Quelle Immowelt.de).

Unter den jeweils fünf größten Städten in Deutschland, Österreich und der Schweiz weisen die deutschen Großstädte das niedrigste Preisniveau auf. Die Kaufpreise aller untersuchten schweizerischen Städte liegen über denen von Frankfurt, Hamburg, Berlin und Köln. Allein die bayerische Hauptstadt kann im Preis-Ranking mithalten, wenn auch nicht im Spitzenbereich. Die Preisunterschiede zwischen Deutschland und der Schweiz sind wesentlich gravierender als die zwischen Deutschland und Österreich.

Die Gründe für die hohen Differenzen der Immobilienpreise sind im unterschiedlichen Einkommensniveau der drei Ländern begründet. Schweizer verdienen mit 42.142 Euro je Einwohner fast doppelt so viel pro Jahr wie Deutsche mit 22.239 Euro. In Österreich beträgt das Einkommen laut GfK GeoMarketing 22.597 Euro.

Elektromobilität scheitert an Mehrfamilienhäusern

Die Elektromobilität ist ein Hoffnungsträger für die Zukunft des Automobilverkehrs. Gegenüber anderen europäischen Ländern steht Deutschland aber noch fast am Anfang. Vorreiter Norwegen hat schon vor Jahren die Weichen gestellt: Käufer müssen dort weder die 25 Prozent Mehrwertsteuer noch die sogenannte Anschaffungssteuer bezahlen. Anreize bieten zusätzliche Angebote, zum Beispiel die kostenlose Nutzung von Fähren, Tunnel, Mautstraßen und Busspuren. Diese Maßnahmen haben dazu geführt, dass bereits 80 Prozent der in Norwegen verkauften Volkswagen Plug-in-Hybride sind. Auch in Deutschland sollen steuerliche Anreize, Kaufprämien und eine öffentliche Ladeinfrastruktur die Elektromobilität fördern. Doch dem Durchbruch stehen handfeste praktische Gründe im Weg: Es gibt keine vernünftige private Ladeinfrastruktur.

Eine Million Elektroautos sollen bis 2020 auf deutsche Straßen, das ist das erklärte Ziel der Bundesregierung. Derzeit sind gerade einmal rund 35.000 reine E-Autos zugelassen. Zu wenig Ladepunkte, zu lange Ladezeiten und zu geringe Reichweiten bremsen das Kaufinteresse. "Der Bund sollte endlich die private Ladeinfrastruktur in den Fokus rücken. Allein in privaten Mehrfamilienhäusern gibt es mehr als vier Millionen PKW-Stellplätze. Hier wäre eine zielgenaue Förderung angebracht. Kaum jemand wird ein Elektroauto kaufen, wenn der nächste Ladepunkt 500 Meter von der eigenen Haustür entfernt liegt und im Zweifel gar nicht frei ist. Wartezeiten oder das unbedingte Wegfahren nach erfolgter Ladung vom öffentlichen Ladepunkt schreckt den Verbraucher ab. Der Kunde will sein Auto zu Hause laden wie sein Handy ...", sagt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Stromnetze zahlreicher Mehrfamilienhäuser sind auf Ladevorgänge nicht ausgelegt, schon gar nicht, wenn mehrere Autos parallel geladen werden. Ein staatliches Anreizprogramm für die private Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern wäre also ein aussichtsreiches Unterfangen, um die neue, saubere, leise Technik auf den Weg zu bringen.

Auch rechtlich besteht Handlungsbedarf. Die Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften muss vereinfacht werden, damit die Installation von Ladeeinrichtungen auf dem Grundstück von Wohnanlagen nicht am Veto einzelner Eigentümer scheitert.

Schadensersatz bei Neubau auf dem Nachbargrundstück

Baustellen verursachen Lärm und Schmutz. Sie verändern die Umgebung und sind oft ein Ärgernis, weil sie die ehemals gute Aussicht versperren, für ein höheres Verkehrsaufkommen sorgen oder Schatten werfen. Manch ein Eigentümer fühlt sich veranlasst, deshalb seine Immobilie zu verkaufen. Steht in einem solchen Fall bereits vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fest, dass das Nachbargrundstück in naher Zukunft bebaut wird und diese Bebauung den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer darüber aufzuklären – und zwar ungefragt. Er unterliegt der sogenannten vorvertraglichen Aufklärungspflicht.

Nach einer Entscheidung des Landgerichtes Hamburg (LG Hamburg, 04.07.2017, Az. 326 O 193/15) gilt das auch, wenn die Gewährleistungsrechte gemäß Kaufvertrag ausgeschlossen sind. Im konkreten Fall wurde sechs Monate nach Vertragsschluss an der Grundstücksgrenze zur veräußerten Dachgeschosswohnung ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Dadurch wurde den Käufern die Sicht verbaut, der Einfall der Abendsonne auf die Terrasse genommen und die Wohnung für die Nachbarn einsehbar. Dem Verkäufer war das Bauvorhaben mit seinen Auswirkungen bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt. Durch sein Verschweigen hat er sich dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Der Gewährleistungsausschluss in einem Kaufvertrag gehört zu den üblichen Klauseln. Der Verkäufer eines Grundstücks kann sich nicht auf sie berufen und zu Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt hat. Wenn besondere Umstände vorliegen, die für den Vertragsabschluss wesentlich sind, hat der Verkäufer grundsätzlich die Pflicht, den Vertragspartner über die wertbildenden Faktoren des Verkaufsobjektes aufzuklären. Zu diesen Faktoren zählen zum Beispiel die Lage, die Nachbarschaft und die Infrastruktur.

Wer eine neue Mietwohnung sucht, muss deutlich mehr bezahlen als vor einigen Jahren

In München kostet eine 80- bis 120-Quadratmeter-Wohnung jährlich 5.640 Euro mehr als vor sechs Jahren. Auch in Berlin (+4.680 Euro), Stuttgart (+3.240 Euro) und Hamburg (+3.000 Euro) sind mit dem Wohnungswechsel Mehrkosten verbunden. Im Median müssen Umziehende mehr als 2.000 Euro pro Jahr zusätzlich für die Miete einplanen. Das ist das Ergebnis einer Analyse von immowelt.de. Untersucht wurden die Mieten von klassischen Familienwohnungen.

So sehen die zugrunde liegenden Berechnungen aus: Vermieter haben das Recht, in regelmäßigen Abständen die Miete zu erhöhen. Umfragen haben ergeben, dass 15 Prozent der Vermieter diese Möglichkeit gar nicht nutzen, 13 Prozent erhöhen die Miete seltener als alle 10 Jahre und weitere 26 Prozent nur alle 5 bis 10 Jahre. Wurde die Miete in den vergangenen Jahren nicht erhöht, ist der Abstand zu den aktuellen Mieten besonders hoch. Doch sogar, wenn der Vermieter die Miete erhöht hat, ist der Unterschied zwischen der Miete für die alte gegenüber der neuen Wohnung beträchtlich. Mieter in Berlin, die seit 2011 in einer Wohnung leben und deren Vermieter seitdem die Miete um fünf Prozent erhöht hat, zahlen im Jahr über 4.000 Euro weniger als Mieter, die umgezogen sind. Selbst nach Mieterhöhungen von 15 Prozent sind die Mieten in 13 der 14 untersuchten Städte noch niedriger als die aktuellen Preise.

Aus dieser Studie ergibt sich auch ein Blick auf die Vermieter, die entgegen der gängigen Meinung die Mieten keineswegs um jeden Preis erhöhen. Meistens nutzen sie erst einen Mieterwechsel, um die Miete dem durchschnittlichen Mietniveau anzupassen. Anders als häufig gedacht, sind Vermieter von Wohnungen und Häusern auch nicht alle reich. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Tatsächlich werden die meisten Mietwohnungen in Deutschland von privaten Kleinvermietern angeboten. Sie kommen aus allen Schichten der Bevölkerung. "Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist also eher eine Ausnahme als die Regel", erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Wohnnebenkosten erstmals gesunken

Die deutschen Privathaushalte haben im Jahr 2016 sechs Prozent weniger für Heizkosten ausgegeben als im Vorjahr. Dies ermittelte der vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin)berechnete Wärmemonitor 2016. Die Berechnungen basieren auf zahlreichen Heizenergieabrechnungen von Mehrfamilienhäusern in Deutschland und erfolgten klima- und witterungsbereinigt.

Die Ersparnisse bei der Raumwärme kommen aber erstmals nicht durch einen geringeren Verbrauch zustande. Tatsächlich hatten die privaten Haushalte trotz der bisherigen Sanierungsmaßnahmen im Gebäudebestand im vergangenen Jahr einen um zwei Prozent höheren Heizenergiebedarf als im Vorjahr. Da gleichzeitig aber die Preise für Heizöl und Gas im Schnitt um acht Prozent zurückgingen, hat dies insgesamt zu einer spürbaren Entlastung der Haushaltskassen geführt.

"Die Kostenbelastung der Haushalte beträgt inzwischen nur noch zwei Drittel dessen, was im Jahr 2008 für Raumwärme aufzuwenden war", konstatiert DIW-Ökonom Claus Michelsen. In Mehrfamilienhäusern – sie machen etwa die Hälfte des Wohnbestandes aus – zahlten die privaten Haushalte im vergangenen Jahr für die sogenannte "zweite Miete" durchschnittlich zehn Prozent einer Monatskaltmiete, 2008 waren es noch 16 Prozent.

Einer aktuellen Studie des Instituts für Technische Gebäudeausrüstung Dresden hat zudem ergeben, dass der Energieverbrauch um bis zu 15 Prozent durch die Digitalisierung der Heiztechnik reduziert werden kann. Die Digitalisierung bedeutet nicht nur einen Komfortgewinn für den Nutzer. Denn mit einer intelligenten Steuerung läuft die Heizung stets im optimalen Bereich. Die digitale Heizung bindet Wetterprognosen mit ein und erkennt automatisch, ob jemand zuhause ist. Außerdem speichert sie die Gewohnheiten der Bewohner und stellt sich darauf ein, ohne dass dies programmiert werden muss.

Rückschlag für alternative Finanzierung per Crowdfunding

Seit der Finanzkrise vor knapp zehn Jahren hat sich die Politik bemüht, die Schäden in Grenzen zu halten. Die künstlich niedrig gehaltenen Zinsen überdecken derzeit, dass die Folgen noch nicht ausgestanden sind. Die Europäische Zentralbank hält noch eine Weile an ihrer Niedrigzinspolitik fest, vermuten Spezialisten. Auch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll dazu beitragen, dass das Finanzierungssystem sicher bleibt. Die in Deutschland übliche Finanzierung von Immobilien hat jahrzehntelang dazu beigetragen, dass der deutsche Immobilienmarkt einer der stabilsten der Welt ist. Finanzgeschäfte unterliegen jedoch den Weltmarktbedingungen – und die haben sich geändert.

Projektplaner und Investoren schauen sich nach alternativen Finanzierungsmethoden um, auch wenn dafür in Deutschland bislang die Strukturen fehlen. Einen Schritt in diese Richtung macht die Crowdinvestmentbranche. Crowdfunding, auch Schwarmfinanzierung genannt, ist eine Methode der Geldbeschaffung für Projekte, Produkte oder Geschäftsideen. Internetplattformen stellen Projekte und Unternehmen vor und nennen die gewünschte Summe, die sie für die Finanzierung eines Projektes oder Vorhabens benötigen. Während einer festgelegten Zeitspanne entscheiden die Anleger, ob sie Geld zusagen. In der Regel verleihen sie ihr Geld gegen Zinsen und akzeptieren, im Insolvenzfall erst nachrangig bedient zu werden. Immobilienangebote zum Bau, Umbau oder zur Sanierung von Gebäuden sind in diesem Jahr mit großem Abstand das führende Segment innerhalb des Crowdfundings.

Bislang fuhren alle Beteiligten gut mit dieser alternativen Finanzierungsform. Nach Auskunft der Stiftung Warentest müssen Anleger bei einem Crowdfunding-Immobilienprojekt nun aber erstmals um ihr Geld fürchten. Über die Internet-Plattform Zinsland.de liehen sich zwei Projektentwicklungsgesellschaften Geld von Anlegern für den Bau der Mikroapartmenthäuser Luvebelle in Berlin-Tempelhof. Wenige Wochen vor dem geplanten Rückzahlungstermin meldeten sie Insolvenz an. Im Falle einer Insolvenz werden zunächst alle anderen Gläubiger bedient, bevor die Schwarminvestoren an der Reihe sind.

Hohe Baulandpreise machen den Wohnungsbau zu teuer

In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Deshalb explodieren die Mieten und Immobilienpreise in den großen Städten. Es müsste viel mehr gebaut werden. Doch wer bauen will, braucht Bauland, und das ist knapp und teuer. Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Baulandpreise für die Eigenheimbebauung deutschlandweit um 27 Prozent von 129 Euro pro Quadratmeter auf 164 Euro gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 Prozent − von gut 250 Euro im Jahr 2011 auf knapp 350 Euro im Jahr 2016. Dieser Umstand verteuert nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau, lautet das Ergebnis einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Während in den städtischen Kreisen die Verkäufe von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 recht stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30 Prozent zurück. Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 15 Prozent. "Die Grundstückspreise sind zuletzt so stark gestiegen, dass der Verwertungsdruck eine aufgelockerte Einzelhausbebauung häufig nicht mehr zulässt", sagt BBSR-Experte Matthias Waltersbacher. "Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen im Umland."

Der Grundstücksanteil an den Erstellungskosten für den Neubau lag in der Vergangenheit bei rund 15 bis 20 Prozent. Investoren gehen heute je nach Lage von über 40 Prozent aus. In den großen Städten, Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München ist Bauland Mangelware. Gäbe es mehr Bauland könnte mehr gebaut werden, denn Geld genug ist da. Der "entscheidende Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau in vielen Städten" seien fehlende Flächen, sagt Waltersbacher.

Institutionelle Anleger in Deutschland wünschen sich eine vereinfachte Ausweisung von Bauland in den städtischen Gebieten und eine forcierte Förderung des sozialen Mietwohnungsbau.

Ein Viertel aller Deutschen von angespanntem Immobilienmarkt betroffen

Nach einer Faustregel soll die Wohnkostenbelastung 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei rund 5,6 Millionen Haushalten bzw. 8,6 Millionen Menschen ist diese Grenze überschritten. Gut eine Million Haushalte mit rund 1,6 Millionen Menschen müssen in den Großstädten sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Für 1,3 Millionen Haushalte liegt das Resteinkommen nach Abzug der Miete sogar unterhalb des Hartz-IV-Regelsatzes.

„Die Wohnbedingungen sind damit nicht nur ein Spiegel bestehender Ungleichheit, sondern tragen auch selbst durch die hohe Mietkostenbelastung zu einer wachsenden Ungleichheit bei“, sagt der Stadtsoziologe Dr. Henrik Lebuhn von der Humboldt-Universität zu Berlin.

Unter den 77 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern bescheinigen die Forscher 54 Städten eine im Trend zunehmende Einwohnerzahl, 31 davon wachsen sogar überdurchschnittlich stark. In diesen 54 Großstädten könne von einem „angespannten Wohnungsmarkt“ ausgegangen werden. Da vor allem die Metropolen stark an Einwohnern gewinnen, sind sogar rund 80 Prozent der deutschen Großstadtbewohner mit angespannten Wohnungsmärkten konfrontiert. Das entspricht rund 20,4 Millionen Menschen oder einem Viertel der Gesamtbevölkerung in Deutschland.

Studien haben bisher lediglich die Tatsachen untersucht. Welche direkten, verschiedenen Ursachen die Wohnungsknappheit hat und wie man sie abstellen kann, ist noch offen. Die sich gegenseitig bedingenden Umstände eines boomenden Marktes schaukeln sich auf. Sie sind im Wesentlichen die Folge eines Wirtschafts- und Finanzsystems, das seit der Subprime-Krise aus dem Gleichgewicht geratenen ist.

Die regierenden Politiker der nächsten Legislaturperiode werden sich neue Ansätze einfallen lassen müssen, wenn sie die Wohnsituation spürbar verbessern wollen. Das Problem wird sich nicht von allein lösen, sondern nach Ansicht von Spezialisten wegen der Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsbewegung noch mindestens bis 2030 andauern.

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