Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Immobilienverkauf und Vermietung: Wer schwerwiegende Mängel verschweigt, gefährdet den Vertrag

Nicht nur auf dem Land, sondern auch in den Städten leben die Menschen in Gemeinschaft mit anderen Lebewesen, die als Rotkehlchen oder Eichhörnchen meistens willkommen sind, nicht aber als sogenanntes Ungeziefer. Marder, Ratten, Silberfischchen, Ameisen, Schaben & Co sind eklig aber weit verbreitet. Die Empfindlichkeit gegenüber den unbeliebten Mitbewohnern ist verschieden. Manchmal geraten Mieter und Vermieter oder Immobilienkäufer und -verkäufer deshalb in Streit. Die Gerichte entscheiden individuell, es gibt jedoch einige Grundsätze: Ein Vertrag kann nicht einfach wegen Ungezieferbefall gekündigt werden. Das OLG Düsseldorf entschied bei akutem Rattenbefall (12.4.2016, I-24 U 143/15, NJOZ 2016, 1084), dass dem Vermieter zuerst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben werden muss. Auch Silberfischchen sind kein Sachmangel, der den Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung dazu berechtigt, vom Kauf zurückzutreten (OLG Hamm, 12.06.2017, Az.: 22 U 64/16). Anders fiel das Urteil vor dem OLG München aus: Das Gericht wies darauf hin, dass der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich eine Aufklärungspflicht über Mängel des Objektes hat. Ein wiederkehrender Marderbefall ist ein erheblicher Mangel der Immobilie. Verschweigt der Verkäufer diesen Umstand, obwohl er weiß, dass der Kaufvertrag ansonsten nicht zustande gekommen wäre, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten (OLG München, 05.04.2017, 20 U 3300/16). Wer sich als Verkäufer oder Vermieter nicht sicher ist, welche Auskunft er geben muss, sollte den Rat eines Immobilienspezialisten einholen.

Neues Gesetz regelt die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Immobilienmakler

Was lange währt, wird endlich gut, sollte man meinen. Doch die Berufsverbände der Immobilienwirtschaft und viele Akteure der Branche hätten sich vom Gesetzgeber mehr gewünscht. Seit langem streben sie eine strengere Berufszulassung an, die zu einer weiteren Professionalisierung führen und das Image des Berufsstandes stärken soll. Nach langen Diskussionen hat der Bundestag Ende Juni endlich das neue Gesetz verabschiedet. Danach müssen Immobilienverwalter nun eine Erlaubnis für die Ausübung Ihres Gewerbes beantragen, die nur erteilt wird, wenn der Antragsteller zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweist. Ein Sachkundenachweis muss entgegen der bisherigen Pläne nicht erbracht werden. Allerdings sind Immobilienverwalter verpflichtet, sich regelmäßig fortzubilden. Die Fortbildungsverpflichtung von 20 Stunden in drei Jahren betrifft dabei nicht nur Verwalter sondern auch Immobilienmakler. Welche Fortbildungen anerkannt werden, soll noch in einer Rechtsverordnung geregelt werden. Eine Versicherungspflicht und ein Sachkundenachweis sind für Makler nicht vorgesehen. Das ist zwar besser als nichts, meinen viele Betroffene, könne jedoch erst der Anfang sein. Die Immobilienwirtschaft ist in den vergangenen Jahren durch viele neue rechtliche Vorschriften ein komplexes Arbeitsfeld geworden, in dem sich Laien zunehmend schwer zurechtfinden. Verantwortung und Beratungsbedarf sind in den Immobilienberufen gewachsen, denn fast immer geht es um viel Geld, oft um das komplette Vermögen eines Haushalts.

Immobilienkauf: Vorvertrag kann Kaufabsicht sichern – Absichtserklärung reicht nicht aus

Geschäfte über Grund und Boden müssen grundsätzlich in einem Vertrag von einem Notar besiegelt werden. Im Zuge von Verkaufsverhandlungen kann es aber zu Verzögerungen kommen, zum Beispiel weil zuerst baurechtliche oder finanzielle Fragen geklärt werden müssen. Dann gilt es, größtmögliche Sicherheit für beide Partner zu erzielen. Schließlich soll der Vertrag unter besten Bedingungen zustande kommen. Eine mündliche Zusage ist dafür kein geeignetes Mittel, sondern lediglich eine unverbindliche Absichtserklärung. Das gilt sogar, wenn die Absprache Bestandteil eines gerichtlichen Vergleichs ist, in dem die Parteien "Einigkeit" darüber bekunden, das Grundstück untereinander zu veräußern (LG Bonn, 26.01.2017, 13 O 109/16). Eine unverbindliche Absprache ist im gewerblichen Grundstückshandel auch unter dem Begriff Letter of Intent verbreitet. In dieser schriftlichen Erklärung bekunden die Vertragsparteien die Absicht, einen Vertrag abzuschließen, sobald über noch offene Punkte Einigung erzielt wurde. Der Letter of Intent dient lediglich der Strukturierung von Vertragsverhandlungen und soll deren Stand dokumentieren. Mehr Sicherheit bietet ein Vorvertrag, in dem sich die Vertragspartner verpflichten, den Hauptvertrag bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen zu schließen. Für den Fall, dass der Verkäufer sein Grundstück dann doch an einen anderen Interessenten verkauft, wäre er vertragsbrüchig und schadenersatzpflichtig. Der Vorvertrag muss genauso wie der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden.

Verjährungsfrist schützt Bauherrn und Auftraggeber

Bauen ist in weiten Teilen noch immer Handwerk. Auch bei besten Ausgangsbedingungen sind Fehler, die Mängel nach sich ziehen können, nicht ganz auszuschließen. Das liegt in der Natur der Sache. Damit Bauherrn und Auftraggeber von Bauleistungen in solchen Fällen zu ihrem Recht kommen, gibt es eine ganze Reihe von Absicherungsmöglichkeiten zum Beispiel die Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB ) regelt überdies den Umgang mit Mängeln und die Verjährung der Mängelansprüche (§ 634a). Danach verjähren Ansprüche bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen besteht, in zwei Jahren. Bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen besteht, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre. Das Institut für Bauforschung e.V. aus Hannover hat nun in einer repräsentativen Befragung untersucht, ob diese Fristen heute noch zeitgemäß sind. Unter anderem ging es um die Mängelbeseitigung bei Hochbauleistungen in Deutschland. Die Analyse ergab, dass ca. 90 Prozent aller Schäden während der ersten fünf Jahre nach Baufertigstellung auftreten. Treten nach Ablauf der 5-jährigen Frist Mängel und Folgeschäden auf, müssen für die Beseitigung weniger als ein Prozent der Herstellungskosten aufgewendet werden. Fazit und gute Nachricht: Schwerwiegende Mängel sind nach Ablauf der Frist in der Regel nicht zu erwarten. Die Verjährungsfrist ist im BGB praxisgerecht geregelt.

Mieten und Immobilienpreise steigen gleichermaßen

„Die Immobilienpreise durchbrechen eine Schallgrenze“, meldete jüngst die WELT AM SONNTAG. Längst ist der Wohnungsmarkt in den Medien zum Dauerthema mit immer neuen Superlativen geworden. Die Research-Abteilung von JLL liefert aktuelle Zahlen: Das hohe Mietpreiswachstum des letzten Jahres hat sich im ersten Halbjahr 2017 in den meisten der acht untersuchten Städte – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig – fortgesetzt. Das durchschnittliche Plus liegt bei rund sieben Prozent. Die Spanne ist groß: Sie reicht von unter ein Prozent in Hamburg bis 13 Prozent in Berlin. Seit 2004 beträgt der Mietpreisanstieg beispielsweise plus 32 Prozent in Köln und plus 80 Prozent in Berlin. Eine Ausnahme bildet Hamburg. Die Hansestadt macht vor, dass es auch anders geht: Seit 2004 war das Mietpreiswachstum in Hamburg nur halb so hoch wie in Berlin. Die Immobilienspezialisten führen diese Entwicklung auf das in Hamburg frühzeitig gegründete, kooperative Bündnis für Wohnen mit allen beteiligten Marktakteuren zurück. Davon sei Berlin noch weit entfernt. Die Steigerung der Mieten bewegt sich inzwischen in etwa auf gleichem Niveau wie die der Kaufpreise: Letztere lag in den genannten Städten mit knapp acht Prozent nur noch geringfügig höherer als die Steigerung der Mietpreise. Immobilienanleger sind wegen mangelnder Anlagealternativen weiterhin in Kauflust – und solange Immobilien wegen der niedrigen Zinsen billig finanziert werden können und die Hoffnung auf steigende Preise fortbesteht, wird sich daran vermutlich so schnell nichts ändern.

Wohnungsnachfrage wird das Angebot noch lange übersteigen

Der Wohnungsmarkt in den Städten wird vermutlich noch längere Zeit angespannt bleiben. Statistiker und Analytiker verschiedener Institute haben den Wohnungsbedarf der kommenden Jahre anhand der Bevölkerungszahlen vorausberechnet. Dabei wurden der Ersatzbedarf, der demografiebedingte Bedarf, der Nachholbedarf und der Bedarf durch Zuwanderung in die Rechnung mit einbezogen. Der Gesamtbedarf liegt danach noch bis zum Jahr 2020 bei 385.200 Wohnungen pro Jahr; Wohnungswirtschaft und Mieterbund gehen sogar von einem Bedarf von rund 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Tatsächlich wird in den Großstädten nicht einmal die Hälfte des dortigen Bedarfs gebaut. Bis Ende 2016 sahen die Zahlen noch ganz gut aus: Die Zahl der Baufertigstellungen in den kreisfreien Großstädten war um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Auch in den sieben größten deutschen Städten wurden deutlich mehr Wohnungen gebaut als im Vorjahr. Doch jetzt meldet das statistische Bundesamt rückläufige Zahlen: Im Zeitraum Januar bis Mai 2017 wurden in Deutschland 137.100 Wohnungen genehmigt, das waren 7,6 Prozent oder gut 11.300 weniger als in den ersten fünf Monaten 2016. Diese Zahlen lassen darauf schließen, dass der errechnete Bedarf auch in diesem Jahr nicht gedeckt werden wird. Nach jüngsten Berechnungen wird sich der Bedarf erst zwischen 2020 und 2035 auf jährlich 283.000 Wohnungen verringern. Das verlangt Mietern und Immobilienkäufern viel Flexibilität ab.

Positiver Fußabdruck: Immobilienwirtschaft mit starker Wirkung

Der Sektor Bauen, Wohnen und Immobilien hat in der Öffentlichkeit eine weithin unterschätze Bedeutung. Allein das Bauvolumen ist nahezu gleich hoch wie die gesamten Staatsausgaben in Deutschland. Die Immobilienbranche ist Wirtschaftsmotor und Arbeitgeber, gestaltet Wohnverhältnisse, betreut Bau- und Umbaumaßnahmen, ist engagiert beim nachhaltigen Handeln, im Klimaschutz und der sozialen Stadtentwicklung. Andererseits ist das Bauwesen auch verantwortlich für rund 40 Prozent des CO2-Ausstoßes und des Energieverbrauchs und für weit mehr als die Hälfte des Abfallaufkommens. Prof. Werner Lang von der Technischen Universität München propagiert daher das Ziel, Häuser zu bauen, die einen positiven ökologischen Fußabdruck hinterlassen. Er fragt sich, wo es Stellschrauben gibt, um die Umweltbelastung zu verringern. „Da ist zunächst die Energieeffizienz: Gebäude sollten so gebaut werden, dass der Bedarf an fossilen Energien möglichst gering ist. Allerdings spielen andere Aspekte bei der Nachhaltigkeit eine noch entscheidendere Rolle. Zum Beispiel, wie sich ein bestimmter Baustoff oder ein bestimmter Bauprozess auf die Umwelt auswirkt. Ökologisches Bauen bedeutet, dass wir das ökologische Gleichgewicht möglichst wenig gefährden.“ Prof. Lang stellt folgende Frage: "Wo ist der Punkt, an dem ich mehr Energie in die Erstellung investieren muss, als ich während des Betriebs wieder einspare. Es macht daher Sinn, zu überlegen, wie das Gebäude über seine Lebensdauer möglichst viel Energie selber produzieren könnte, über Photovoltaik zum Beispiel. Wenn das gelingt, hinterlassen Gebäude einen positiven ökologischen Fußabdruck."

Kein Überbau für die Wärmedämmung bei Neubauten

Ein Grundstücksnachbar muss eine um sieben Zentimeter in sein Grundstück hineinragende Wärmedämmung eines neu errichteten Nachbargebäudes nicht dulden. Das hat der Bundesgerichtshof, BGH, Anfang Juni entschieden (BGH 2.06.2017, V ZR 196/16). Daran ändert auch der § 16a Abs. 1 NachbG Bln nichts, der eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung bei Alt- und Bestandsbauten ermöglicht, wenn dadurch die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt werden. Im aktuellen Fall wollten die Wohnungseigentümer eines im Jahr 2005 neu errichteten Mehrfamilienhauses in Berlin die in das Nachbargrundstück hinein ragende Wärmedämmung verputzen und streichen. Der Eigentümer des direkt an der Grenze stehenden Reihenhauses will den Überbau nicht dulden. Das Gericht stellte fest: Es gibt keine generelle Erlaubnis, eine Wärmedämmung im Wege des Überbaus anzubringen. Der oben genannte Paragraph des Nachbarschaftsgesetzes soll lediglich energetische Sanierungen von Alt- bzw. Bestandsbauten erleichtern. Das war in der Vergangenheit oftmals schwer, weil Nachbarn die notwendige Zustimmung zu Wärmeschutzmaßnahmen an der Grenzwand verweigerten oder von unverhältnismäßigen finanziellen Forderungen abhängig machten. Neubauten sind dagegen von vornherein so zu planen, dass sie die Wärmeschutzanforderungen innerhalb der Grenzen des eigenen Grundstückes erfüllen. Das hatte der Bauträger jedoch nicht gemacht; stattdessen hat er das ungedämmte Mehrfamilienhaus trotz der seit 2001 geltenden Wärmeschutzanforderungen unmittelbar an die Grenze zum Grundstück des Beklagten gebaut.

Viele Vorteile und gute Finanzierbarkeit bei Immobilienerwerb im Alter

Kreditinstitute müssen die finanzielle und wirtschaftliche Lage des Kunden bei der Vergabe von Immobilien-Darlehen eingehend prüfen. Anfang 2016 hatte die Bundesregierung mit der sogenannten Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine strengere Prüfung der Kreditwürdigkeit eingeführt. Nach Protesten von Verbänden und Banken wurden die Regelungen zur Vergabe von Darlehen präzisiert. Künftig kann beispielsweise eine Wertsteigerung durch Baumaßnahmen oder Renovierung einer Wohnimmobilie wieder berücksichtigt werden. Damit sollen Hürden bei der Kreditvergabe an Senioren verhindert werden. Die Mehrzahl Senioren verfügt heute jedoch über Vermögen und kann einen wesentlichen Anteil des Kaufpreises einer Immobilie oder auch die volle Summe aus Eigenmitteln aufbringen. Oft stammt das Geld aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, aus Einmalzahlungen von Lebensversicherungen oder erspartem Vermögen. Bequemlichkeit, Barrierefreiheit, kulturelle Angebote in der Umgebung, gute Einkaufmöglichkeiten und eine insgesamt ansprechende Infrastruktur mit Ärzten und weiteren Versorgungseinrichtungen werden dann zunehmend wichtig. Sich im Alter noch einmal neu auszurichten, braucht Zeit. Je früher man sich also entscheidet, desto eher wirken sich die Vorzüge eines bequemen Domizils aus, desto besser klappt die Eingewöhnung an die neue Umgebung und desto größer ist der Zuwachs an Lebensqualität. Die Spezialisten in der Immobilienwirtschaft sind darauf eingestellt, in jedem Einzelfall in Abstimmung mit dem Kunden individuelle Lösungen zu erarbeiten.

Hilfreiche Tipps: Steuern sparen beim Immobilienerwerb

Im Zuge des Immobilienbooms haben sich die Bundesländer einen Steuererhöhungswettbewerb geleistet. Die Grunderwerbsteuer liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und bemisst sich an dem gesamten Kaufpreis der Immobilie. Weil die Kaufnebenkosten dadurch stark gestiegen sind, müssen sich Normalverdiener nach Einsparmöglichkeiten umsehen. Hier die wichtigsten Tipps: Nicht fest mit dem Gebäude verbundenes Inventar kann beim Kauf eines fertigen Eigenheims von der Besteuerung ausgeschlossen werden. Dazu zählen die Küche, Markisen, Schränke oder auch eine eingebaute Sauna. Kauft ein Bauherr zuerst nur das Grundstück, auf dem das Haus erst errichtet werden soll, fällt die Grundsteuer nur für das Grundstück an, nicht aber für das Haus. Wer also den Grundstückskaufvertrag streng vom Auftrag für den Hausbau trennt, spart eine Menge Geld. Aber Vorsicht: Der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer dürfen nicht wirtschaftlich miteinander verflochten sein, und zwischen Grundstückskauf und Baubeginn sollte eine Frist von mindestens sechs Monaten verstreichen. Nach dem Bau oder Kauf können Kosten für handwerkliche Arbeiten steuerlich angerechnet werden. Für Maßnahmen wie die Instandsetzung, Erhaltung oder Wiederherstellung einer Immobilie zahlt der Fiskus dann bis zu 1.200 Euro im Jahr zurück. Auch viele Kosten und Gebühren im Zusammenhang mit dem Umzug lassen sich steuerlich absetzen. Neben Transportkosten, Melde- und Ummeldegebühren erkennt das Finanzamt sogar durch den Schulwechsel der Kinder verursachte Kosten an. Umzüge aus privaten Gründen zählen zu den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen. Insgesamt sind als haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 20 Prozent der Lohnkosten und maximal 4.000 Euro pro Jahr absetzbar. Wichtig ist in jedem Fall, alle Posten Kosten mit Rechnungen nachzuweisen.