Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Gewerbliche Vermietung: Schriftformheilungsklausel immer unwirksam

Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden, anderenfalls ist der Mietvertrag zwar gültig, gilt aber für unbestimmte Zeit und kann deshalb jederzeit mit ordentlicher Frist gekündigt werden. Alle wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietgegenstand, Miethöhe, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses müssen sich aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben.

In der Praxis halten viele langfristige Mietverträge die Schriftform nicht ein und sind dann vorzeitig kündbar. Um dem entgegenzuwirken, werden häufig sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart. Darin verpflichten sich die Parteien, etwaige Mängel der Schriftform zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf diese Mängel vorzeitig zu kündigen. Die Rechtsprechung hielt solche Klauseln in der Vergangenheit meistens für wirksam.

Überraschend hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt anders entschieden (BGH, 27.09.2017, XII ZR 114/16). Danach sind die in gewerblichen Mietverträgen verbreiteten Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam – egal ob formularvertraglich oder individuell vereinbart – weil sie nicht mit § 550 BGB vereinbar sind. Bei der Vorschrift des § 550 BGB handle es sich um zwingendes Recht. Eine Schriftformheilungsklausel würde die vom Gesetzgeber gewollte Rechtsfolge – ordentliche Kündigungsmöglichkeit bei Verletzung der Schriftform – in unzulässiger Weise umgehen.

Damit ist eine der im Gewerbemietrecht umstrittensten Fragen geklärt. Eine Schriftformheilungsklausel steht einer ordentlichen Kündigung nun nicht mehr entgegen. Gewerbemieter und -vermieter sollten darauf zu achten, möglichst jede Nebenabrede schriftformkonform festzuhalten. Eine Kündigung kann allerdings weiterhin, so wie auch im vorliegenden Fall, wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam sein. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich für sie selbst vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, um sich von einem lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Immobilienpreise: Häuser nur marginal teurer

Die Preise für Wohnimmobilien unterscheiden sich von Region zu Region aber auch von Immobilientyp zu Immobilientyp. Die Entwicklung der Preise in den westlichen Metropolregionen Deutschlands zeigen exemplarisch den Trend an, gelten aber nicht bundesweit. Käufer müssen laut Auswertung der Daten aus der Trendanalyse fast überall in Deutschland von Quartal zu Quartal etwas mehr ausgeben, aber die Preiskurve für Häuser flacht im dritten Quartal 2017 ab.

So sind beispielsweise in Düsseldorf die Preise für die eigenen vier Wände insgesamt vergleichsweise hoch. Besonders für Wohnungen werden immer höhere Kaufpreise gezahlt. Diese Preisentwicklung beruht in Düsseldorf jedoch unter anderem auf den Preisen für einige prestigeträchtige Neubauprojekte. Auffällig ist, dass die Preise für Häuser deutlich langsamer steigen als für Wohnungen. Im Vergleich zum vorigen Quartal liegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im dritten Quartal mit plus 0,43 Prozent und einem fast identischen Medianpreis von plus ein Euro pro Quadratmeter nur geringfügig höher. Wohnungen kosten hingegen 2,58 Prozent mehr als im zweiten Quartal, der gezahlte mittlere Preis beträgt rund 100 Euro pro Quadratmeter mehr.

Köln ist das Beispiel dafür, dass Hauspreise auch sinken können. In der Rheinmetropole steigen im Vergleich zum vorigen Quartal die Preise für Eigentumswohnungen um 2,22 Prozent, während sie für Ein- und Zweifamilienhäuser zum ersten Mal seit eineinhalb Jahren mit minus 0,51 Prozent leicht sinken. Im Jahresvergleich fällt die unterschiedliche Preisentwicklung deutlicher aus: Wohnungen kosten 13,49 Prozent mehr, Häuser 9,28 Prozent.

Auch in Dortmund steigen die Wohnungspreise mit 3,55 Prozent deutlicher als die Hauspreise – diese gehen lediglich um 0,48 Prozent nach oben. Noch bleibt die Metropolregion die einzige, in der Eigentumswohnungen günstiger sind als Ein- und Zweifamilienhäuser – aber der Abstand schrumpft.

Das Beispiel dieser drei Städte macht die unterschiedliche Entwicklung der Immobilientypen sichtbar.

Immobilienfinanzierung geht neue Wege

Seit der weltweiten Finanzkrise ab 2009 ist die Bankenlandschaft in Deutschland in einen umfangreichen Veränderungsprozess eingetreten. Strengere Kreditvergaberegeln sollen seit dem dafür sorgen, dass sich die Situation nicht wiederholt. Der Umbau ist noch längst nicht abgeschlossen – aber schon machen neue Kräfte ihren Einfluss auf die Finanzwelt geltend.

Immobilienkredite kommen immer häufiger aus dem Internet. FinTechs und Online-Plattformen drängen stärker auf den Kreditmarkt. Ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt: Banken müssen flexibler werden, um den Trend nicht zu verpassen. Denn die neuen Wettbewerber und Technologien bieten Kunden viele Vorteile.

Was bei Start-ups schon gang und gäbe ist, bildet bei der Immobilienfinanzierung noch das berühmte Neuland. Doch Crowdlending – eine Alternative zum klassischen Bankenkredit – ist auf dem Vormarsch. Es geht um einen Billionen-Markt, denn allein die Wohnimmobilienkredite in Deutschland umfassen einen Wert von rund 1.200 Milliarden Euro.

In der gewerblichen Finanzierung haben sich FinTechs bereits etabliert. Bei der privaten Immobilienfinanzierung sieht das derzeit noch anders aus, doch auch dieser Markt wird immer digitaler, Prozesse werden beschleunigt, die Zeit zwischen Antrag und Kreditzusage wird kürzer, das Angebot vielfältiger. Die Kunden können flexibler agieren, der Markt wird dadurch schneller. FinTechs decken unter anderem oft riskantere Kredite ab, die Banken nicht übernehmen. Das bietet auch Potenziale zur Immobilienfinanzierung. Doch es gibt auch bereits ein Crowdfunding-Immobilienprojekt, das Schiffbruch erlitten hat.

"Die neuen Angebote (...) werden die klassischen Anbieter nicht vollständig verdrängen", vermutet IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer. Die Reputation bei den Kunden fehlt noch und kann nur allmählich aufgebaut werden kann. Die etablierten Banken punkten derzeit mit ihren Größenvorteilen, müssen sich der rasanten Entwicklung jedoch kontinuierlich anpassen und schlankere, flexiblere Strukturen aufbauen, um zukünftig mithalten zu können.

Baugenehmigungszahlen sinken weiter

Jetzt ist es amtlich: Bis zum Ende des Jahres können die Baugenehmigungszahlen das Minus der vergangenen Monate nicht mehr ausgleichen. Das Jahr 2017 wird insgesamt mit einem negativen Ergebnis abschließen.

Nach dem zaghaften Boom der Jahre 2015 und 2016 hofften Politiker und Aktive der Wohnungswirtschaft, dass sich der Engpass bei Wohnungen in den Großstädten durch eine rege Bautätigkeit beheben lassen würde. Das wäre der Fall, wenn jedes Jahr rund 400.000 neue Wohnungen entstehen würden, darüber sind sich die führenden Institute einig. Im Jahr 2015 wurden in Deutschland aber nur 247.700 Wohnungen fertiggestellt, 2016 waren es immerhin schon 277.700 Wohnungen und damit 12,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Diese Zahlen kommen allerdings bei weitem nicht an den tatsächlichen Bedarf heran. Die Hoffnung lag daher auf einem weiteren Aufschwung bei den Baugenehmigungszahlen, die einen Ausblick auf die zukünftige Bautätigkeit geben.

Jetzt meldete das Statistische Bundesamt in den monatlichen Berichten zum wiederholten Male statt steigender Zahlen ein Minus. Insgesamt wurden in Deutschland von Januar bis September 2017 7,0 Prozent oder 19.500 weniger Baugenehmigungen von Wohnungen erteilt als in den ersten neun Monaten 2016. Im ersten Dreivierteljahr wurde der Bau von 256.800 Wohnungen genehmigt. 2016 waren es in diesem Zeitraum bereits 276.297 Wohnungen.

Bei der differenzierten Betrachtung ergeben sich dann noch Besonderheiten: Die Zahl der Baugenehmigungen hat in den ersten neun Monaten 2017 zwar insgesamt abgenommen, aber gegen den allgemeinen Trend nahmen die Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern immerhin noch um 0,9 Prozent zu. Damit erreichte die Anzahl genehmigter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern den höchsten Wert von Januar bis September seit zwanzig Jahren. Das jedenfalls lässt hoffen.

Herbstlaub und Dunkelheit: Jetzt aktiv werden

Für Immobilieneigentümer stehen jetzt wieder die typischen Arbeiten im Herbst auf dem Plan: Laub aus Dachrinnen und Fallrohren entfernen, Wege fegen und Lichtanlagen überprüfen.

Wenn Laub Dachrinnen und Fallrohre verstopft, kann Regen- oder Schmelzwasser unkontrolliert außen am Gebäude herunterlaufen und Feuchtigkeitsschäden verursachen. Wer als Hauseigentümer nicht selbst auf die Leiter steigen will, beauftragt ein örtliches Dienstleistungsunternehmen. Die Kosten können als haushaltsnahe Handwerkerleistung steuermindernd geltend gemacht werden. Die Vermeidung von Schäden ist nicht nur im Interesse des Hauseigentümers, sondern betrifft aus das Mietverhältnis. Die Kosten für die Reinigung von Dachrinnen können auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag bei den umlagefähigen Betriebskosten aufgeführt werden und wenn sie regelmäßig anfallen.

Wenn die Bäume ihr Laub abwerfen und viel genutzte oder abschüssige Wege dadurch rutschig werden, müssen Eigentümer für Sicherheit sorgen. Diese Aufgabe im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht können Vermieter auf Mieter übertragen.

Ähnliches gilt im Herbst auch für die Außenbeleuchtung. Der Hauseigentümer muss dafür Sorge tragen, dass Besucher, Lieferanten, Mieter oder Postboten nicht zu Schaden kommen. Wege und besonders Stufen sollten gut ausgeleuchtet sein, damit niemand stolpert. Das gilt auch für die Wege zu Mülltonnen, zur Garage oder zum Hintereingang eines Gebäudes.

Licht ist auch ein vielseitiges Gestaltungsmittel und kann Haus und Garten besonders in Szene setzen. Eine gezielte Fassadenbeleuchtung, die Beleuchtung eines außergewöhnlichen Details am Haus oder im Garten ist nicht nur schön anzusehen, sondern erhöht auch die Sicherheit in Bezug auf ungebetene Gäste. Noch mehr Schutz gegen Einbruch bieten effektive Scheinwerfer in dunklen Ecken des Grundstückes, die sich über Bewegungsmelder ein- und ausgeschalten lassen. Bei der Installation sollte darauf geachtet werden, dass das Licht die Nachbarn nicht stört.

Audiovisuell, digital und smart: Besichtigung online

Wer eine neue Immobilie sucht, muss flexibel sein. Das gilt in Zeiten der Wohnungsknappheit noch mehr als sonst. Längst haben sich die Internet-Nutzer daran gewöhnt, dass sie alles online finden: ein gut gelegenes Hotel, die neuen Schuhe oder ein spannendes Buch. Auch Immobilien gibt es im Internet. Doch die Besichtigung muss immer noch direkt vor Ort stattfinden. Dabei erweist es sich oftmals, dass die Vorstellungskraft anhand der Fotos im Internet nicht ausreicht, um auf die Realität schließen zu können.

Doch das Marketing von Immobilienunternehmen bietet immer bessere Methoden an, wie Interessenten schon vor der ersten Besichtigung einen realistischen Eindruck des Objektes bekommen können. Dazu gehören unter anderem realistische Fotos, übersichtliche Grundrisse, virtuelle Rundgänge, 3-D-Präsentationen und Videos.

Eine ganz neue Form der Besichtigung per audiovisuellem Live-Stream hat jetzt www.immowelt.de zu bieten. Nutzer können sich auf dem Internetportal eine App downloaden, einen virtuellen Besichtigungstermin vereinbaren und den Stream zur vereinbarten Uhrzeit starten. Ohne vor Ort sein zu müssen, ist die Besichtigung von zu Hause aus oder am Arbeitsplatz während der Mittagspause möglich.

Der Makler ist tatsächlich im Objekt, filmt mit seinem Smartphone die Räume, kann auf die Wünsche seines Gesprächspartners reagieren, Details zeigen, die der Interessent sehen möchte und gleichzeitig direkt vor der Kamera Fragen beantworten.

Das mag in den Ohren vieler etwas futuristisch klingen, funktioniert aber so einfach wie Skype, das für viele Menschen eine selbstverständliche Form der Kommunikation geworden ist – besonders, wenn die Gesprächspartner weiter voneinander entfernt sind. Dieses Besichtigungs-Tool bietet besonders Immobilieninteressenten aus einer anderen Stadt Vorteile und spart Zeit und Kosten.

Neue Ideen gegen die Wohnungsknappheit

Wegen der zu geringen Neubautätigkeit steigen in Deutschland die Mieten und Kaufpreise weiterhin stetig. Die Politik fand bislang keine wirksamen Mittel, um den Wohnungsmarkt zu entspannen zu entlasten. Die Mietpreisbremse erwies sich als wirkungslos und die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus erfolgt viel zu zögerlich. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat jetzt ein Konzept vorgelegt, das helfen soll, die Engpässe abzustellen.

Als erste Strategie fordert das Institut die Erhöhung und Dynamisierung des Wohngeldes, das im Gegensatz zur sozialen Wohnraumförderung, "treffsicher" sei.

Strategie zwei lautet: Bestand nutzen. Beispielsweise könne durch Dachaufstockungen neuer Wohnraum entstehen. Wohnungen, die den Bewohnern zu groß geworden sind, könnten neu vergeben werden, wenn den Mietern oder Eigentümern Unterstützung bei der Suche nach kleineren Wohnungen angeboten würde. Möglich sei auch die Schaffung von neuen Wohnungen durch den Dachgeschoss­ausbau, wodurch der Studie zufolge rund eine Million zusätzliche Wohnungen geschaffen werden können. Weitere vier Millionen Wohnungen könnten durch Untervermietungen oder Einliegerwohnungen entstehen.

Die dritte Strategie bezieht sich auf Kommunen, die einen Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Bessere Verkehrsanbindungen und eine attraktive Gestaltung des Wohnumfeldes in schrumpfenden Regionen könnten die Entstehung neuer und bezahlbarer Quartiere ermöglichen, die Großstädte entlasten und strukturschwache Regionen lebenswerter machen.

Strategie vier regt den Kauf von Belegungsrechten im Bestand durch Kommunen an, um Haushalten mit geringem Einkommen den Zugang zum Wohnungsmarkt zu erleichtern.
Das Institut empfiehlt eine bessere Verzahnung der Maßnahmen aller beteiligten Akteure sowie eine engere Kooperation zwischen Bund, Ländern und Kommunen einerseits und privaten Wohnungsunternehmen bzw. Wohnungseigentümern anderseits.

Immobilien richtig vererben und verschenken

Die Summe des verschenkten und vererbten Vermögens beträgt Jahr für Jahr über 100 Milliarden Euro. Einen beträchtlichen Anteil daran hat Haus- und Grundbesitz, erst recht seit die Immobilienpreise vielerorts stark gestiegen sind. Statistisch gesehen besitzt jeder Haushalt in Deutschland mehr als 200.000 Euro Nettovermögen. Irgendwann macht sich jeder Gedanken darüber, was mit seinem Vermögen nach dem Tod geschehen soll.

Wenn es kein Testament gibt, greift die gesetzliche Erbfolge. Das ist immer dann die einfachste Lösung, wenn die Verhältnisse klar sind, es nur einen Erben gibt oder nur Geldvermögen geteilt werden muss. Anders sieht es beim Vererben von Immobilien an mehrere Erben aus. Dann geht es um eine gerechten Aufteilung, die Absicherung des überlebenden Partners, darum, wie Streit vermieden werden kann oder auch um Steuerfragen.

Die Mehrzahl der Erbschaften kann wegen hoher Freibeträge steuerfrei übertragen werden. Jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zu, in dessen Rahmen er erben kann, ohne dass Erbschaftssteuer fällig wird. Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto höher der Freibetrag. Unverheiratete, Pflegekinder oder die Kinder des Partners haben die geringsten Freibeträge.

Um Steuern zu sparen, kann eine Schenkung helfen. Im Gegensatz zur Erbschaft können die persönlichen Freibeträge des Beschenkten alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Das ist dann besonders sinnvoll, wenn die Immobilie sehr wertvoll ist.

Mitglieder einer Erbengemeinschaft können nur gemeinsam über das Elternhaus entscheiden. Die Entscheidung darüber, ob das Haus oder die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll, setzt eine Einigung voraus. Daher ist es wichtig, rechtzeitig und sorgfältig zu planen, was geschehen soll. Unterstützung bietet dabei das Heft der Zeitschrift Finanztest, das auch online abrufbar ist unter www.test.de/immobilie-vererben.

Bauboom erfordert neuen Blick auf die Baukultur

Überall wird gebaut. Gut so, denn Wohnungen werden dringend gebraucht. Der Bauboom wirft aber auch Fragen auf: Wie wirken sich die vielen verschiedenen Baumaßnahmen aufeinander aus? Welche Rolle spielen Architektur und Baukultur? Wie fügt sich das Neue in das Bestehende ein?

Die Offene Werkstatt Baukultur in Leipzig hat sich mit dem Thema beschäftigt und ein ungewöhnliches Projekt präsentiert, das „Kochbuch für Baukultur“. Die Publikation des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vermittelt die Themen auf höchst ungewöhnliche Art, nämlich als "Kochrezepte". Die vorgestellten Beispiele sind aus ehrenamtlichem Engagement hervorgegangen und wurden im Forschungsprogramm Experimenteller Wohnungs- und Städtebau untersucht. Die Ideen der Praktiker werden zum "Nachkochen" für alle vorgeschlagen, die sich vor Ort engagieren möchten. Diese Initiative soll die Bevölkerung für das Thema Baukultur sensibilisieren.

Ein weiteres Instrument, um der Baukultur eine größere Bedeutung zu verschaffen, ist die Einrichtung von Gestaltungsbeiräten. Deren Zahl hat sich seit 1994 mehr als verdoppelt – auf derzeit rund 130. Mehr als die Hälfte dieser Gremien sind in Baden-Württemberg und in Nordrhein-Westfalen aktiv. Sie entstehen vor allem in Großstädten. Gestaltungsbeiräte beraten die Kommunen nicht nur, um städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden. Sie fördern auch Debatten über gutes Planen und Bauen. Ein wichtiges Anliegen ist es, öffentliche und private Bauvorhaben zu qualifizieren und einen Beitrag zur Vermittlung zwischen Fachdiskurs und Bürgeranliegen zu leisten. In den Niederlanden sind Stadtgestaltungskommissionen seit langem etabliert und bieten Bauherrn sachkundige Beratung im Sinne einer gut gestalteten Stadt mit hoher Aufenthaltsqualität an.

Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

Immobilien stehen derzeit hoch im Kurs bei Anlegern. Sie gelten als sichere Anlage, lassen sich wegen der niedrigen Zinsen gut finanzieren, weisen gute Renditen und darüber hinaus attraktive Wertsteigerungen auf.

Rund 3,9 Millionen Kleinvermieter – also etwa neun Prozent der privaten Haushalte – vermieten in Deutschland rund 15 Millionen Wohnungen. Die Gruppe der Privatvermieter trägt damit wesentlich zur Versorgung mit Wohnraum bei, sichert den Bestand und wirkt prägend auf die Ausgestaltung der Mietverhältnisse. Der Staat fördert die Bildung von Immobilieneigentum und gewährt Vermietern steuerliche Vorteile. Das ist dringend geboten, weil die Investition in Immobilien gegenüber anderen Anlageformen verwaltungsintensiver ist und ein langfristiges Engagement erfordert.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 38/14) haben Immobilienanleger jetzt wieder mehr Spielraum, um bei der Immobilienfinanzierung Steuern zu sparen. Wer beispielsweise eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft, wird die Finanzierung auf eigenen Umstände abstimmen. Eine Möglichkeit, die laufende monatliche Belastung niedrig zu halten, besteht darin, mit der Bank ein Disagio zu vereinbaren. Dabei zahlt die Bank nur einen Teil des Kreditbetrages aus, der Kreditnehmer muss aber den vollen Darlehensbetrag zurückzahlen. Der einbehaltene Teil wird als Zinsvorauszahlung behandelt. Dadurch sinkt die Verzinsung, der Vermieter kann den Auszahlungsabschlag sofort steuerlich als Werbungskosten geltend machen, das zu versteuernde Einkommen ist niedriger und der Anleger spart Steuern. Bislang wurden nur maximal fünf Prozent Disagio anerkannt. Ein höheres Disago galt als nicht marktüblich. Das höchstrichterliche Urteil hat diese Auffassung jetzt revidiert. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass Kreditverträge mit einer Geschäftsbank in aller Regel marktüblich sind. Im entschiedenen Fall ging es um ein Disagio von zehn Prozent.

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