Immobilienwirtschaft: Gebaute Welt für Menschen von morgen

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Hohe Baulandpreise machen den Wohnungsbau zu teuer

In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Deshalb explodieren die Mieten und Immobilienpreise in den großen Städten. Es müsste viel mehr gebaut werden. Doch wer bauen will, braucht Bauland, und das ist knapp und teuer. Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Baulandpreise für die Eigenheimbebauung deutschlandweit um 27 Prozent von 129 Euro pro Quadratmeter auf 164 Euro gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 Prozent − von gut 250 Euro im Jahr 2011 auf knapp 350 Euro im Jahr 2016. Dieser Umstand verteuert nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau, lautet das Ergebnis einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Während in den städtischen Kreisen die Verkäufe von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 recht stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30 Prozent zurück. Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 15 Prozent. "Die Grundstückspreise sind zuletzt so stark gestiegen, dass der Verwertungsdruck eine aufgelockerte Einzelhausbebauung häufig nicht mehr zulässt", sagt BBSR-Experte Matthias Waltersbacher. "Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen im Umland."

Der Grundstücksanteil an den Erstellungskosten für den Neubau lag in der Vergangenheit bei rund 15 bis 20 Prozent. Investoren gehen heute je nach Lage von über 40 Prozent aus. In den großen Städten, Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München ist Bauland Mangelware. Gäbe es mehr Bauland könnte mehr gebaut werden, denn Geld genug ist da. Der "entscheidende Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau in vielen Städten" seien fehlende Flächen, sagt Waltersbacher.

Institutionelle Anleger in Deutschland wünschen sich eine vereinfachte Ausweisung von Bauland in den städtischen Gebieten und eine forcierte Förderung des sozialen Mietwohnungsbau.

Ein Viertel aller Deutschen von angespanntem Immobilienmarkt betroffen

Nach einer Faustregel soll die Wohnkostenbelastung 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei rund 5,6 Millionen Haushalten bzw. 8,6 Millionen Menschen ist diese Grenze überschritten. Gut eine Million Haushalte mit rund 1,6 Millionen Menschen müssen in den Großstädten sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Für 1,3 Millionen Haushalte liegt das Resteinkommen nach Abzug der Miete sogar unterhalb des Hartz-IV-Regelsatzes.

„Die Wohnbedingungen sind damit nicht nur ein Spiegel bestehender Ungleichheit, sondern tragen auch selbst durch die hohe Mietkostenbelastung zu einer wachsenden Ungleichheit bei“, sagt der Stadtsoziologe Dr. Henrik Lebuhn von der Humboldt-Universität zu Berlin.

Unter den 77 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern bescheinigen die Forscher 54 Städten eine im Trend zunehmende Einwohnerzahl, 31 davon wachsen sogar überdurchschnittlich stark. In diesen 54 Großstädten könne von einem „angespannten Wohnungsmarkt“ ausgegangen werden. Da vor allem die Metropolen stark an Einwohnern gewinnen, sind sogar rund 80 Prozent der deutschen Großstadtbewohner mit angespannten Wohnungsmärkten konfrontiert. Das entspricht rund 20,4 Millionen Menschen oder einem Viertel der Gesamtbevölkerung in Deutschland.

Studien haben bisher lediglich die Tatsachen untersucht. Welche direkten, verschiedenen Ursachen die Wohnungsknappheit hat und wie man sie abstellen kann, ist noch offen. Die sich gegenseitig bedingenden Umstände eines boomenden Marktes schaukeln sich auf. Sie sind im Wesentlichen die Folge eines Wirtschafts- und Finanzsystems, das seit der Subprime-Krise aus dem Gleichgewicht geratenen ist.

Die regierenden Politiker der nächsten Legislaturperiode werden sich neue Ansätze einfallen lassen müssen, wenn sie die Wohnsituation spürbar verbessern wollen. Das Problem wird sich nicht von allein lösen, sondern nach Ansicht von Spezialisten wegen der Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsbewegung noch mindestens bis 2030 andauern.

Mietpreisbremse – unwirksam, verfassungswidrig und abgewählt

Die Mietpreisbremse wurde von Anfang an kontrovers diskutiert. Keine Frage, die Wohnungsknappheit in den Großstädten ist ein ernstzunehmendes Thema und gehört nach ganz oben auf die Liste des politischen Handlungsbedarfs. Die Mietpreisbremse sollte die Symptome einer aus dem Ruder gelaufenen Finanzwirtschaft kurieren. Das konnte sie nicht leisten. Daher blieb sie unwirksam und erregte die Gemüter – sowohl der Mieter, die sich ein Ende der drastischen Mietsteigerungen in den Großstädten erhofften, als auch der Vermieter, die sich drangsaliert fühlten. Jetzt hat auch noch das Landgericht Berlin (Az.: 67 O 149/17) überraschend mitgeteilt, dass es die Mietpreisbremse nach Artikel 3 des Grundgesetzes für verfassungswidrig hält. Nach Ansicht der Richter verstößt das Gesetz gleich mehrfach gegen den Gleichheitsgrundsatz. Es trifft nämlich die Vermieter in unterschiedlichen Städten ungleich, es ergeben sich Unterschiede von bis zu 70 Prozent. Außerdem bevorzugt das Gesetz solche Vermieter, die schon zuvor eine zu hohe Miete vereinbart hatten und verhindert nicht, dass diese weiterhin die überhöhte Miete fordern. Die Mietpreisbremse beschneidet dem Landgericht zufolge die Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter.

Nun ist das Landgericht noch nicht das Verfassungsgericht, aber die Wirkung ist dieselbe. Ein Gesetz, das unwirksam ist und überdies verfassungsrechtlich bedenklich, kann keinen Bestand haben. Daher fordern einige Immobilienverbände auch bereits die Abschaffung des Gesetzes. Die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben diesen Schritt bereits vollzogen. Der Ausgang der Bundestagswahl deutet darauf hin, dass auch die Wähler diesem Gesetz nicht nachtrauern würden.

Bleibt zu hoffen, dass aktivere Instrumente gefunden werden, um die Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt zu glätten. Symptome zu kurieren, wird jedenfalls nicht reichen, um den Mieten und Preisen auf dem Immobilienmarkt die klassische Bedeutung von Wert und Gegenwert zurückzugeben. Ein Gesetz kann diese Aufgabe nicht übernehmen.

Trotz Eigenheimerwerb genug Geld für gutes Leben

Das Eigenheim ist trotz steigender Immobilien- und Grundstückspreise weiterhin sehr beliebt. Um sich Immobilieneigentum leisten zu können, wären viele sogar bereit auf Konsum zu verzichten. Ein Studie von immowelt.de ergab jedoch, dass sich 41 Prozent der Erwerber gar nicht einschränken müssen. Sie verfügen weiterhin über genug Geld für Urlaubsreisen, Auto, Hobbys oder Restaurantbesuche. 15 Prozent schränken sich in den ersten drei Jahren ein. 31 Prozent der Erwerber sind bereit, über einen längeren Zeitraum von mehr als drei Jahren ihre Konsumausgaben zu mindern. 13 Prozent hatten die Immobilie geerbt.

Unter allen Anschaffungen hat das Eigenheim einen sehr hohen Stellenwert. 75 Prozent der Deutschen sehen die selbstgenutzte Immobilie als sichere Altersvorsorge. Das geht aus dem aktuellen TNS Trendindikator 2017 hervor. Für knapp zwei Drittel der Befragten ist eine eigene Immobilie die beste Vorsorgeform. Von denen, die bereits ein Eigenheim besitzen, sagen das sogar 83 Prozent.

Viele Immobilienkäufer schätzen es, dass die selbstgenutzte Immobilie mehrere Vorteile gleichzeitig bietet. Dazu zählen die größeren Gestaltungsmöglichkeiten und mehr Freiheiten gegenüber dem Wohnen zur Miete. Als Vorzug gilt auch, dass die Bewohner bereits vom Tag des Einzugs an von der Altersvorsorge profitieren. Für die Eigentümer entspricht der Abtrag der Hypothek einer Investition in die Zukunft. Auch das leidige Thema Mieterhöhung fällt weg. Die Höhe des monatlichen Abtrag ist meistens auf viele Jahre festgelegt, während gleichzeitig der Wert des Hauses steigt. Gut beraten ist, wer die Finanzierung auf den Rentenbeginn abstimmt. Dann ist die Immobilie im Alter bezahlt und der Eigentümer wohnt mietfrei oder nimmt unter Umständen sogar Miete ein, wenn er einen Teil des Hauses vermietet.

Zweiten Rettungsweg zahlt die Gemeinschaft

In einem Mehrfamilienhaus stritten sich die Wohnungseigentümer darüber, wer für die im Keller liegenden und für eine gewerbliche Nutzung zugelassenen Räume den notwendigen zweiten Fluchtweg zahlt. Im Aufteilungsplan werden die Souterrainräume als Kellerraum bezeichnet. Außerdem steht dort für den Fall einer gewerblichen Nutzung: Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung im Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen. Ein Eigentümer beantragte bei der zuständigen Behörde eine Nutzungsänderung, damit er den Keller als Aufenthaltsraum und damit gewerblich nutzen durfte. Diese Änderung machte aus Brandschutzgründen die Einrichtung eines zweiten Fluchtweges erforderlich. Der Kellereigentümer verlangte von der Gemeinschaft die Übernahme der Kosten für eine Fluchttreppe im Freien, was diese abgelehnte. Der Rechtsstreit ging durch alle Instanzen. Der Bundesgerichtshof stellte schließlich klar (BGH, 23.06.2017, Az. V ZR 102/16): Die Errichtung des zweiten Fluchtweges ist die erstmalige plangerechte Herstellung und Erfüllung der brandschutzrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum. Grundsätzlich muss Teileigentum dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum zu dienen. Die Bezeichnung Teileigentum lässt jede gewerbliche Nutzung zu, zum Beispiel auch die Büronutzung. Die wiederum darf nur in Aufenthaltsräumen stattfinden, also in Räumen, die nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Entscheidend für diese Auslegung war die Tatsache, dass die Teilungserklärung keine Beschränkungen für die gewerbliche Nutzung der Kellerräume vorgab. Die Fluchttreppe im Freien nützt allen Teileigentümern der Kellerräume und betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Daher ist die Gemeinschaft zuständig und kostentragungspflichtig. Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums sind dagegen alleinige Sache des Sondereigentümers.

Eigentümer von Bäumen haften nur unter bestimmten Umständen für Schäden, die durch deren Wurzeln entstehen

Bäume sind eine Zierde für ihre Umgebung und sorgen für ein gutes Klima in der Stadt. Sie können aber auch zum Streitpunkt werden, wenn sie für Beeinträchtigungen sorgen oder Schäden verursachen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied jetzt, dass Eigentümer von Grundstücken mit Bäumen nur unter besonderen Umständen für Schäden haften, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen. Im Streitfall war der Schaden nach starken Regenfällen durch die Überschwemmung eines Kellers entstanden. Die Regenwasserkanalisation konnte die Wassermassen nicht mehr genügend ableiten, weil die Wurzeln einer Kastanie in den Kanal eingewachsen waren. Sowohl die Kastanie als auch die Kanalisation stehen im Eigentum der Gemeinde. Der Schaden an dem betroffenen Haus belief sich auf rund 30.000 Euro. Der Hauseigentümer verlangte wegen eigenen Mitverschuldens nicht die volle Summe als Schadensersatz, weil sein Haus über keine eigene Rückstausicherung verfügte. Der BGH wies darauf hin, dass Grundstückseigentümer im Rahmen der Verkehrssicherung für Bäume grundsätzlich Kontroll- und Überprüfungspflichten haben. Auf welche Weise die Kontrolle durchzuführen ist, hängt vom Einzelfall ab und ganz besonders davon, ob die Kontrolle überhaupt möglich ist. In diesem speziellen Fall hätte die Gemeinde als Baumbesitzerin und zugleich als Betreiberin des Kanals die Pflicht gehabt, den Kanal auf Schäden durch Wurzeln zu untersuchen und Vorkehrungen dagegen zu treffen. Die Gemeinde muss zahlen. Bei einem privaten Baumbesitzer würde das Urteil vermutlich anders lauten, weil er keine Kontrollmöglichkeiten hat (siehe auch: OLG Düsseldorf, 22.06.2007, Az. I-22 U 6/07). In welchem Umfang ein Hausbesitzer wegen eigenen Verschuldens selbst für Schäden aufkommen muss, hängt davon ab, inwieweit ein Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Beteiligten verursacht worden ist.

Mietpreisbremse überflüssig: Wohnungsmieten steigen trotzdem

Die bei den politischen Parteien unterschiedlich bewertete Mietpreisbremse gilt seit Juni 2015. Praktiker halten sie inzwischen für gescheitert. Das Forschungsinstitut empirica hat die Mietpreisbremse erstmals unter Berücksichtigung von Vormieten evaluiert. Danach verstoßen weniger Vermieter gegen die Mietpreisbremse – nur etwa 50 Prozent – als andere Studien behaupten. Die Studie belegt außerdem, dass ein Mietanstieg selbst dann nicht ausgeschlossen wäre, wenn sich alle an die Mietpreisbremse halten. Es gäbe überdies keinerlei verfügbare Daten, aus denen sich eine durchschnittliche legale Sollmiete ableiten ließe. Finale Aussagen zur Wirkungsweise der Mietpreisbremse seien daher nicht möglich.

In die Berechnung einer angemessenen Miete fließen viele nicht erfassbare Faktoren ein, auf die die Mietpreisbremse keinen Einfluss nehmen kann. Wie sich die Mieten tatsächlich entwickelt haben, geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung hervor. Danach geht die Schere zwischen Stadt und Land deutschlandweit immer weiter auseinander: Die Neuvertragsmieten für Wohnungen sind im ersten Halbjahr 2017 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 4,4 Prozent gestiegen – auf 7,90 Euro pro Quadratmeter. Großstädte über 500.000 Einwohner verzeichneten mit 5,6 Prozent auf 10,39 Euro pro Quadratmeter den größten Preisanstieg. In den ländlichen Kreisen stiegen die Mieten nur um 3,4 Prozent auf 6,03 Euro pro Quadratmeter.

Spitzenreiter bleibt München, dort wurden Wohnungen im ersten Halbjahr 2017 durchschnittlich für 16,40 Euro pro Quadratmeter angeboten, in Frankfurt am Main für 12,95 Euro, in Stuttgart für 12,44 Euro, in Freiburg für 11,82 Euro und in Hamburg für 11,02 Euro. Wohnungssuchende abseits der Ballungsräume wohnen günstiger; in den Landkreisen Lüchow-Dannenberg und Wunsiedel werden Wohnungen im Schnitt für unter 4,40 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Alle starren auf die Zinsen wie das Kaninchen auf die Schlange

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern trübt sich ein, doch das sogenannte Zinsbarometer, das die Beurteilung von 120 Experten spiegelt, zeigt noch einen ausgeglichenen Markt an. Entscheidend für die Zinsentwicklung sind die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank, dessen Chef mit einigen Äußerungen gerade für Unruhe gesorgt hat. Die Rufe nach Zinserhöhung und dem Stopp des Anleihekaufprogramms werden lauter. Das ist alles Psychologie, meinen die Fachleute, denn fundamentale, wirtschaftliche Veränderungen gäbe es bislang nicht. Dennoch steigt die Erwartung einer Zinserhöhung. DIE WELT geht davon aus, dass die „Zinsfalle bei Immobilien“ bald zuschnappen könnte, denn „Der Übergang in die neue Zinswelt kommt schleichend“. Das Forschungsinstitut empirica hält den aktuellen Anstieg für gering, „wir hatten immer wieder mal Aufwärtsbewegungen“, er könne aber auch „der berühmte Anfang vom Ende“ sein. Die künstlich niedrig gehaltenen Zinsen sind nur sinnvoll, solange die Konjunktur schwächelt und die Inflation niedrig ist. Steigende Preise, eine wachsende Wirtschaft und geklärte Verhältnisse nach der Bundestagswahl könnten die Hypothekenzinsen aber bald steigen lassen. Wer über ein Darlehen verfügt, das bald ausläuft oder wessen Hypothekendarlehen bereits länger als zehn Jahre läuft, ist gut beraten, die Anschlussfinanzierung auf den Weg zu bringen. Die Stiftung Finanztest hat 79 Angebote für Anschlusskredite über 150.000 Euro eingeholt. Danach ist ein Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung für unter ein Prozent zu haben, der Topzins für eine 15-jährige Laufzeit lag Ende Juli bei 1,26 Prozent. Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Angeboten beträgt 15.000 Euro. Unter den ermittelten Angeboten sind auch Forwarddarlehen, die erst in zwei, drei oder vier Jahren die Restschuld des bestehenden Darlehens ablösen. Forwarddarlehen sind teurer, können sich aber bei den vermuteten Zinssteigerungen trotzdem lohnen.

Schöne neue Arbeitswelt im Büro

Die Lebensgewohnheiten ändern sich und mit ihnen die Wohn- und Arbeitswelten. Arbeitsplätze sind heute global vernetzt und müssen auch nicht mehr unbedingt in den Räumen des Unternehmes liegen. Viel angenehmer und anregender ist die direkte Nachbarschaft zu anderen Unternehmen, die sich ergänzen, gegenseitig fördern oder kooperierenden. Das spart Wege und führt zu Synergieeffekten. Auf Basis dieser Gedanken haben einige Anbieter ein neues Arbeitsumfeld konzipiert, den sogenannten Coworking-Space. So kommen beispielsweise Start-ups, Investoren, Unternehmen unterschiedlichster Branchen und Größen zusammen und kreieren gemeinsam eine innovative und produktive Arbeitsatmosphäre. In München hat Mindspace gerade ein Coworking-Space am Viktualienmarkt eröffnet. Auf 1.600 Quadratmeter Fläche, die sich über zwei Etagen erstrecken, ist Platz für rund 250 Mitgliedsunternehmen. Die modernen Büros im Herzen der Münchner Metropole befinden sich im 200 Jahre alten Kustermann-Haus und in unmittelbarer Nähe zum traditionsreichen Markt und zahlreichen Läden, Restaurants und Cafés. Mieter sind unter anderem Unternehmen wie Lufthansa, Duff & Phelps Corporation, ABC Venture Gates. Mindspace wurde 2014 von Dan Zakai und Yotam Alroy in Tel Aviv gegründet und hat mittlerweile 13 Coworking-Spaces in ganz Europa. Weitere Standorten sind in der Friedrichstraße in Berlin-Mitte und am Rödingsmarkt in Hamburg. Ein Coworking-Space muss nicht unbedingt in der Großstadt liegen. Im August 2017 wurde ein kreatives Arbeitszentrum auf Initiative des Amts für Ländliche Entwicklung im Fichtelgebirge eröffnet. In Bad Berneck entstand ein Mix aus Gewerbezentrum, Werkstätten und Logistikflächen geeignet für Start-ups, Homeoffices und größere Firmen aus der Region. Das Bürokonzept bietet flexible Mietzeiten von einzelnen Tagen, Wochen oder Monaten sowie die gemeinsame Nutzung von Seminar-, Meeting- und Konferenzräumen.

WEG-Recht: Weniger belastende Nutzung erlaubt

Die Wohnnutzung eines Sondereigentums, das als Teileigentum definiert ist, kann zulässig sein. Dabei kommt es darauf an, ob die anderen Eigentümer durch eine Wohnnutzung stärker beeinträchtigt werden, als durch die erlaubte Gewerbenutzung. Im einem konkreten Fall, den das Landgericht München (LG München I, 12.05.2016, 36 S 6246/15) verhandelt hat, wäre ein Gaststättenbetrieb oder der Betrieb eines Fitnesscenters möglich gewesen. In der Teilungserklärung gab es keinerlei weitere Einschränkungen hinsichtlich der Art des Gewerbes. Daraus ergibt sich, dass eine ganze Reihe erlaubter Nutzungsarten die Einwohner des Gebäudes durch Publikumsverkehr, Lärm und Gerüche stärker belasten würden, als die Nutzung als Wohnung. Das Gericht entschied daher, dass die Einrichtung einer Wohnung möglich ist und stellte klar: Es kommt ganz maßgeblich auf die Auswirkungen der erlaubten und der geplanten Nutzung an. Werden die anderen Eigentümer durch eine Wohnung weniger beeinträchtigt als durch eine mögliche und erlaubte gewerbliche Nutzung, so dürfen sie die weniger belastende Nutzung nicht untersagen. Hintergrund: Wohnungseigentümer sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verfügen jeweils über ein bestimmtes Sondereigentum, das als Wohnungs- oder Teileigentum im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Maßgeblich für die Nutzung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung. Diese regelt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung sowie die Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Teileigentum ist ein Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen. Die gesetzliche Definition des Begriffes Teileigentum enthält eine vorgegebene Zweckbestimmung, nämlich die Nutzung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede gewerbliche Nutzung, zum Beispiel als Laden, Büro, Keller, Bodenraum oder als Garage.